나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51948 [5] 서울특별시 성동구 용답동 6-4 엘케이플레이스4차 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 ""용답동주민센터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철5호선 ""답십리역""이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 스라브지붕 지하1층/지상6층 건내 6개호로서

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 인테리어 및 벽지도배, 일부 타일 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 1: 도시형생활주택으로 이용중임. 일련번호 2: 도시형생활주택으로 이용중임.
일련번호 3: 도시형생활주택으로 이용중임. 일련번호 4: 도시형생활주택으로 이용중임.
일련번호 5: 도시형생활주택으로 이용중임. 일련번호 6: 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 공용승강기설비, 소방설비 등이 있는것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형 토지로서 주거용(도시형생활주택-단지형 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용답동 6-4번지: 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

용답동 6-5번지: 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 본건 일부는 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비
의 작동여부 및 누수여부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점
유의하시기 바라며, 각 호별로 내부 인테리어 등 사유로 거실 일부는 방으로 이용중인것으
로 조사되었으니, 입찰 시 이점 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51948 (5)

소재지: 서울특별시 성동구 용답동 6-4 엘케이플레이스4차 2층201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 391,000,000원

토지 면적: 14.60㎡ (약 4.42평)

건물 면적: 23.95㎡ (약 7.24평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 든OOOOOOO

건물 준공일: 2023년 11월 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성동구 용답동 소재 "용답동주민센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 본 건 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "답십리역"이 소재하여 제반 대중교통 이용 편의성이 우수합니다.

* 도로: 본건 소재 토지의 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 본건 토지(용답동 6-4번지)는 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 인접 필지인 용답동 6-5번지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니 유의하시기 바랍니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로 파악됩니다. 임대차 관계는 미상이며, 상세 내용은 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 0원입니다.

* 특이사항: 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 종류의 주거 시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교통 접근성: 지하철역 및 버스 정류장이 가까워 유동인구 확보 및 외부 접근성이 좋은 편입니다.

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 또는 도시형생활주택은 약 5억 3천만원에서 6억 2천만원 수준에서 거래되고 있습니다. 특히 2023년에 준공된 15.3㎡는 5억 3천만원, 19.88㎡는 5억 5천만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 건물 규모: "엘케이플레이스4차"는 총 16세대로 구성된 단지형 다세대주택으로, 비교적 소규모 단지에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건 인근에 주민센터, 버스 정류장, 지하철역 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 도시 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조이며, 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 공용 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미확인: 현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재로 인해 내부를 확인할 수 없었으며, 임대차 관계 또한 미상입니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 설비 작동 여부, 누수 여부, 내부 인테리어 상태 등에 대한 정확한 확인이 불가하므로, 경매 입찰 시 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 일부 호실에서는 거실을 방으로 이용 중인 것으로 조사되었으니, 실제 이용 현황을 재확인하시기 바랍니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본건 소재지 인근 필지가 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으므로, 향후 토지 관련 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 성동구 용답동의 지하철 5호선 답십리역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 2023년에 사용승인된 신축급 건물이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 현장 조사 시 내부 확인이 제한적이었던 점, 임대차 관계가 불확실한 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 최근 주변 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 실제 시세 및 투자 목적에 맞춘 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 최신 건축 기준을 충족하고 있어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 답십리역을 도보로 이용할 수 있어 출퇴근이 편리합니다.

* 소형 면적: 전용면적 23.95㎡(약 7.24평)의 소형 주거 공간으로, 1~2인 가구의 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합합니다.

* 활발한 지역 거래: 주변 지역에서 유사한 규모의 주택 거래가 꾸준히 발생하고 있어 일정 수준의 환금성이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2023년식) 및 면적의 도시형생활주택 또는 다세대주택은 평당 약 250만원에서 300만원 사이의 가격대로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적은 23.95㎡(약 7.24평)이며, 2023년 11월에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물임을 고려할 때, 2층이라는 점을 감안하여 평당 약 250만원에서 290만원 사이의 가격대를 예상해 볼 수 있습니다.

* 평당 250만원 적용 시: 약 60,000,000원 (23.95㎡ * 250만원/㎡)

* 평당 290만원 적용 시: 약 69,455,000원 (23.95㎡ * 290만원/㎡)

상기 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 6,500만원 ~ 7,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 다만, 이는 주변 시세를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 추가 확인 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 지역(용답동 6-4번지 인근)에 대한 혐오시설 조사를 진행한 결과, 직접적인 인접 지역 내에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.