나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51948 [3] 서울특별시 성동구 용답동 6-4 엘케이플레이스4차 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 ""용답동주민센터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철5호선 ""답십리역""이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 스라브지붕 지하1층/지상6층 건내 6개호로서

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 인테리어 및 벽지도배, 일부 타일 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 1: 도시형생활주택으로 이용중임. 일련번호 2: 도시형생활주택으로 이용중임.
일련번호 3: 도시형생활주택으로 이용중임. 일련번호 4: 도시형생활주택으로 이용중임.
일련번호 5: 도시형생활주택으로 이용중임. 일련번호 6: 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 공용승강기설비, 소방설비 등이 있는것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형 토지로서 주거용(도시형생활주택-단지형 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용답동 6-4번지: 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

용답동 6-5번지: 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 본건 일부는 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비
의 작동여부 및 누수여부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점
유의하시기 바라며, 각 호별로 내부 인테리어 등 사유로 거실 일부는 방으로 이용중인것으
로 조사되었으니, 입찰 시 이점 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51948 (3)

소재지: 서울특별시 성동구 용답동 6-4 엘케이플레이스4차 5층502호

용도: 도시형생활주택

건물명: 엘케이플레이스4차

건축년도: 2023년 (사용승인일 기준)

총 세대수: 16세대 (단지형 다세대주택)

본건 전용면적: 23.95㎡ (약 7.24평)

토지 면적: 14.60㎡ (약 4.42평)

감정가: 402,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 "용답동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "답십리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태: 본건이 소재한 토지는 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 든OOOOOOO

임차인 현황:

* 임차인: 김 (전입일자 2024-08-14)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

등기부채권 총액: 0원

4. 상권분석

주변 거래 사례 분석:

최근 2026년 4월 거래 사례를 분석한 결과, 인근 지역 유사 다세대/도시형생활주택의 가격은 다음과 같습니다.

* 리보빌라 (2008년식, 49.54㎡, 4층): 6.2억원 (평당 약 4,133만원)

* 물댄동산 (2023년식, 19.88㎡, 3층): 5.5억원 (평당 약 9,151만원)

* 청계리버빌6차 (2023년식, 15.3㎡, 5층): 5.3억원 (평당 약 11,447만원)

본건(엘케이플레이스4차, 2023년 준공, 23.95㎡)의 감정가는 4.02억원으로, 평당 약 5,552만원입니다. 최근 거래된 유사한 연식(2023년)의 다세대 주택들은 면적 대비 약 9,150만원에서 11,400만원의 평당 가격대를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 이러한 최근 시세 대비 현저히 낮은 수준으로, 시세 반영에 대한 면밀한 검토가 필요해 보입니다.

5. 생활정보

이용 상태: 본건은 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 공용승강기설비, 소방설비 등이 설치되어 있는 것으로 추정됩니다.

주변 편의시설: 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 용답동 주민센터, 답십리 공원 등이 인접해 있습니다.

주변 교통: 지하철 5호선 답십리역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경: 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부 확인이 어려워, 설비 작동 여부, 누수, 내부 인테리어 상태 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 입찰 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

내부 구조 활용: 각 호별 내부 인테리어 사유로 거실 일부가 방으로 이용 중인 것으로 조사되어, 실제 내부 구조 활용이 공부와 다를 수 있습니다. 입찰 전 재확인이 필요합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

혐오시설 관련: 본건 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 검색 결과에서 본건에 직접적인 영향을 미치는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 자동차 시장 등 일부 산업 관련 시설이 존재하므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 답십리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하며 인수되는 권리가 없다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 확인 불가 및 점유자 확인 어려움 등의 잠재적 리스크가 존재하며, 감정가가 최근 유사 신축 건물의 시세 대비 낮은 수준으로 책정되어 있어 투자 가치가 높아 보입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2023년 준공)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

지하철 5호선 답십리역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소형 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

감정가가 주변 유사 신축 건물의 시세 대비 합리적인 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 깨끗하여 명도 관련 리스크가 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 402,000,000원

시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

최근 거래된 유사 연식(2023년)의 다세대 주택 시세는 평당 약 9,150만원에서 11,400만원 수준입니다. 본건(7.24평)에 이를 적용할 경우, 시가총액은 약 6.6억원에서 8.3억원까지 추정할 수 있습니다.

본건 감정가(4.02억원)는 이러한 최근 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있습니다.

입찰 시에는 본건의 잠재적 가치와 감정가의 괴리를 고려하되, 내부 미확인, 점유자 확인 불가 등 리스크를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 감정가(402,000,000원)를 하한선으로, 최근 거래 시세를 반영한 보수적인 추정치(약 6억원)를 고려하여 450,000,000원 ~ 550,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 해당 물건의 경쟁 정도 및 현장 확인 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 본인의 판단과 시장 상황에 맞게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.