나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51948 [2] 서울특별시 성동구 용답동 6-4 엘케이플레이스4차 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 ""용답동주민센터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철5호선 ""답십리역""이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 스라브지붕 지하1층/지상6층 건내 6개호로서

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 인테리어 및 벽지도배, 일부 타일 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 1: 도시형생활주택으로 이용중임. 일련번호 2: 도시형생활주택으로 이용중임.
일련번호 3: 도시형생활주택으로 이용중임. 일련번호 4: 도시형생활주택으로 이용중임.
일련번호 5: 도시형생활주택으로 이용중임. 일련번호 6: 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 공용승강기설비, 소방설비 등이 있는것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형 토지로서 주거용(도시형생활주택-단지형 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용답동 6-4번지: 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

용답동 6-5번지: 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 본건 일부는 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비
의 작동여부 및 누수여부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점
유의하시기 바라며, 각 호별로 내부 인테리어 등 사유로 거실 일부는 방으로 이용중인것으
로 조사되었으니, 입찰 시 이점 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51948 (2)

소재지: 서울특별시 성동구 용답동 6-4, 엘케이플레이스4차 6층 601호

건물명: 엘케이플레이스4차

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

건축 완료: 2021년 11월 30일

사용 승인: 2023년 11월 24일

구조: 철근콘크리트구조 (RC structure)

건축물 층수: 지하 1층, 지상 6층 중 6층

1.2. 면적정보

토지 면적: 14.60㎡ (약 4.42평)

건물 면적: 23.95㎡ (약 7.25평) (전용면적)

1.3. 감정가및매각정보

감정가: 402,000,000원

최초 감정평가일: 2026년 06월 12일 (물건명세서 작성 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 "용답동주민센터" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "답십리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

이를 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

용답동 6-4번지: 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

용답동 6-5번지: 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

본건 토지(6-4번지) 또한 위 토지이용계획의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자및경매구분

채권자: 든OOOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

3.2. 매각으로소멸되지않는권리

해당 사항 없습니다. 본 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인현황

임대 관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계: 0원. (낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부 확인이 불가한 부분이 있어, 점유자 존재 가능성이 있습니다. 이 경우 보증금 및 임대차 관계가 미상이므로, 명도 등 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부채권총액

집합건물 등기부채권 총액: 0원. (등기부상 채권 총액은 없으며, 경매 절차에 따라 권리 관계가 정리될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

본건은 "용답동주민센터" 인근에 위치하며, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

지하철 5호선 답십리역을 이용할 수 있는 역세권 입지로서, 주변 상업 시설 및 편의 시설 접근성이 양호합니다.

2023년에 사용 승인된 신축급 건물에 해당하여, 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 주민센터, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

대중교통망이 잘 갖추어져 있어 서울 도심 및 강남 등 주요 업무 지구로의 출퇴근이 용이합니다.

(제공된 정보 내에서 교육, 의료, 녹지 공간에 대한 구체적인 언급은 없으나, 지역 특성상 기본적인 생활 인프라는 갖추어진 것으로 판단됩니다.)

6. 잠재적리스크

점유자 관련 불확실성: 임대차 관계가 미상이며, 점유자의 내부 확인 불가로 인한 명도 과정에서의 잠재적 리스크가 존재할 수 있습니다. (인수 보증금은 없으므로 보증금 부담은 없습니다.)

신축 건물 하자: 2023년 사용 승인된 신축급 건물이나, 장기적인 관점에서 건물 하자 관리가 필요할 수 있습니다.

주변 시세 변동: 최근 매매 사례들을 참고하여 시세 변동 위험을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 분석 자료 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 성동구 용답동에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 교통망과 생활 편의 시설 접근성을 갖춘 입지입니다.

건물은 신축급이며, 등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 부담이 적은 편입니다.

다만, 임대차 관계 미상 및 점유자 확인 불가 등 잠재적 리스크를 신중하게 검토해야 합니다.

안정적인 권리 관계와 신축급 건물이라는 장점을 바탕으로, 향후 시세 상승 또는 임대 수익 창출 가능성을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자포인트

우수한 교통망: 지하철 5호선 답십리역 인접 및 편리한 도로 접근성.

도심 접근성: 서울 주요 업무 지구로의 용이한 이동 가능.

신축급 주거 환경: 쾌적하고 현대적인 주거 환경 기대.

권리 관계 단순: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 법적 부담 최소화.

합리적인 감정가: 최근 시세 대비 낮은 감정가로 인한 가격 메리트 기대.

9. 예상입찰가

최근 매매 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보 (단위: 억원):

* 리보빌라 (2008년식, 49.54㎡): 6.2억원

* 물댄동산 (2023년식, 19.88㎡): 5.5억원

* 청계리버빌6차 (2023년식, 15.3㎡): 5.3억원

본건(엘케이플레이스4차 601호)은 23.95㎡(약 7.25평)의 전용면적을 가진 신축급 건물입니다.

비교 대상 신축급 건물들의 면적 대비 시세를 고려할 때:

* 물댄동산 (19.88㎡): 5.5억원 → ㎡당 약 2,767만원

* 청계리버빌6차 (15.3㎡): 5.3억원 → ㎡당 약 3,464만원

본건의 면적(23.95㎡)을 물댄동산의 ㎡당 단가에 적용 시: 23.95㎡ * 2,767만원/㎡ ≈ 6.62억원

감정가 4.02억원 대비 최근 신축급 시세는 상당히 높게 형성되어 있습니다.

예상 입찰가 산정:

감정가: 402,000,000원

주변 신축급 실거래가 (면적 조정 고려): 약 5.5억원 ~ 6.6억원

안정적인 투자를 위해서는 시장 시세를 상회하지 않는 선에서 접근하는 것이 중요합니다.

최종 권고 입찰가: 580,000,000원 ~ 620,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.