나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10403 [1] 경상남도 사천시 사천읍 구암리 1855-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 사천종합운동장 동측 인근에 위치하며, 부근은 장류장, 물류센터, 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1):사다리형의 평지로서 나지상태임. 일련번호(2):세장형의 평지로서 상업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1):남측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접함. 일련번호(2):남측으로 폭 약 10미터 및 북측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로와 접하 나 출입은 남측 도로를 통해 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2012-04-05)(소로1-74호선)(접합), 자동차 정류장(2012-11-30)(구암물류터미널)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일 부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호(2):자연녹지지역, 자동차정류장(2012-11-30)(구암물류터미널)(저촉), 가축사육제 한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도 로구역(2024-04-18)(국가지원지방도30호선)<도로법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3):경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 벽체:사이딩판넬 마감. 내벽:벽지 및 타일 등 마감. 바닥:데코타일 등 마감. 창호:새시창 구조임.

이용상태

일련번호(3):근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록[1~2]전체는 ‘자동차정류장’ 저촉구역으로 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경10403 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 구암리 1855-1

용도: 근린시설

감정가: 2,012,595,940원

토지면적: 3306.10㎡ (약 999.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 98.01㎡ (약 29.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사OOO

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 목록[1~2]전체는 ‘자동차정류장’ 저촉구역으로 이를 감안하여 평가함.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 사천종합운동장 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 장류장, 물류센터, 주택 및 농경지 등으로 다양하게 형성되어 있습니다. 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 일련번호(1)는 남측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 토지 일련번호(2)는 남측으로 폭 약 10미터 및 북측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로와 접하나, 실제 출입은 남측 도로를 통해 가능합니다.

토지이용계획상 본건은 자연녹지지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다. 또한, ‘자동차정류장’ 구역(구암물류터미널)에 저촉되어 있어 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역(일부/전부제한), 비행안전제5구역(전술) 등의 제한이 있으며, 토지 일련번호(2)는 국가지원지방도 30호선에 포함되는 도로구역에도 해당합니다.

주변 시설 검색 결과, 사천종합운동장이 인접해 있으며, 물류센터, 농경지 등 혼합된 용도의 지역입니다. 현재까지 직접적인 혐오시설이 본건 부지 내 또는 매우 근접한 곳에 확인되지는 않았으나, 사천 지역 전반적으로 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장) 설치와 관련한 주민 민원 및 갈등이 지속적으로 발생하고 있는 점은 인지할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 11월 12일 접수된 사천농업협동조합의 근저당권(을6)으로, 이보다 선순위 권리인 소유권보존 및 이전 등기와 가압류, 압류 등의 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 건물 등기부에도 동일한 근저당권이 말소기준권리(을1)로 확인되며, 이와 관련된 채권 총액은 토지 3,386,722,708원, 건물 3,186,722,708원입니다.

건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

본 건에는 ‘대항력있는임차인’이 존재합니다. 임차인 현황에 따르면, 씨엠푸드주식회사(전입/사업일자 2019-10-28)가 보증금 15,000,000원, 차임 0원에 대항력이 있는 것으로 명시되어 있습니다. 다만, 확정일자(2025-06-20) 및 배당신고일자(2026-08-26)가 권리신고일(2026-03-06, 2026-06-18)보다 늦어 명확한 법적 해석 및 처리가 필요할 수 있습니다.

기타 임차인들(아남조경주식회사, 윤은영, 주식회사농협물류, 주식회사산맥엔지니어링, 지에스아이주식회사, 진우산업주식회사, 업 주식회사화성환경 주식회사)은 대항력이 없는 것으로 나타났으며, 보증금 및 차임은 0원입니다.

본 경매 절차에서 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 물류센터, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역에 위치한 근린생활시설입니다. ‘자동차정류장’ 저촉구역이라는 점은 향후 물류 및 교통 관련 상업 시설로서의 잠재력을 시사합니다. 사천종합운동장 인근에 위치하여 관련 시설 이용객 수요도 일부 기대할 수 있으나, 대규모 상업 지구보다는 특정 목적의 시설 운영에 적합한 입지 환경을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 사천종합운동장이 있어 체육 활동 시설 접근성이 양호합니다. 주변은 농경지와 물류 시설이 많아 주거 편의시설 밀집 지역은 아니지만, 차량을 이용한 생활권 내 이동은 원활한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력있는임차인'의 존재입니다. 씨엠푸드주식회사는 비록 보증금 15,000,000원에 차임이 없다고 기재되어 있고 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있지만, 대항력 있는 임차인의 경우 낙찰자가 임대차 계약 관계를 승계하거나 임대인의 지위를 인수해야 할 수 있습니다. 확정일자 및 배당신고일자 표기상의 특이사항은 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

또한, '자동차정류장' 저촉구역이라는 점은 향후 건축 행위나 토지 이용에 대한 제한으로 작용할 수 있습니다. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등의 법규제 사항도 확인되었습니다. 사천 지역 내 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 설치 관련 지역 민원이 산발적으로 발생하는 점은 간접적인 지역 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시의 근린생활시설로, 차량 접근성이 양호하고 ‘자동차정류장’ 저촉구역으로 지정된 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 현재 대항력있는 임차인이 존재하며, 인수할 보증금은 없다고 명시되어 있습니다. 토지 및 건물에 대한 다양한 법규제 사항이 존재하나, 감정평가 시 이를 반영한 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

대항력있는 임차인의 존재로 인해 권리분석 및 임대차 관계에 대한 면밀한 검토가 필요하지만, 이는 역으로 매력적인 투자 기회가 될 수도 있습니다. ‘자동차정류장’ 관련 도시 계획에 따른 향후 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 경매 물건으로서 일반 매매보다 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,012,595,940원입니다. 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하며, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 추가적인 보증금 부담은 없습니다. 투자자는 본 건의 입지 조건, 상권 분석, 권리 관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 감정가격을 기준으로 시장 상황과 본건의 특성을 반영한 추가적인 시세 조사 및 수익률 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.