나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경288 [1] 경기도 의정부시 의정부동 494 센트럴타워 12층1201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸 · 평가일 2026.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "수도권1호선 의정부역" 서측 인근 에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제 반 주위환경 보통임,

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 일반 노선버스 정류장, 경전철 의 정부역 및 수도권1호선 의정부역이 소재하여 대중교통 상황 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하8층 지상17층건 내 1201호 및 1305호로, 외벽 : 복합 판넬, 전면 유리 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감. 창호 : 섀시 창호임.

이용상태

① 기호(1) 제1201호 : 현재 근린생활시설(숙박업소 - 레지던스)로 이용 중임. ② 기호(2) 제1305호 : 현재 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

감정평가 대상물건이 소재하는 건물에는 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재 탐지설 비, 소화전설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 인접필지와 등고 평탄한 7필지 일단의 부정형의 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 북측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약 30m 및 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1)토지(의정부동 494) 일반상업지역(일반상업지역), 시가지경관지구(2020-06-03), 대로1류(폭35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터 300m 이내(의 정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구 <철도안전법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리 구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-송산로)). ② 기호(2), (3), (4)토지(의정부동 494-1, 494-2, 494-3) 일반상업지역(일반상업지역), 시가지경관지구(2020-06-03), 대로1류(폭35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화 환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터 300m 이내(의정부2동 성당))<경기도문화재 보호조례>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관 관리구역(시민로-송산로)). ③ 기호(5), (6), (7)토지(의정부동 494-5, 494-6, 494-7) 일반상업지역(일반상업지역), 시가지경관지구(2020-06-03), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화 환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터 300m 이내(의정부2동 성당))<경기도문화재 보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

감정평가 대상물건 중 기호(1) 센트럴타워 제12층 제1201호는 공부상 이용 상황이 "고시 원"으로 되어있으나, 현황 "레지던스"로, 기호(2) 센트럴타워 제13층 제1305호는 공부상 용도가 "일반음식점"으로 되어있으나, 현황 일반 "근린생활시설(통신 판매업 추정)"으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2026타경288 (1)

1.2. 소재지

경기도 의정부시 의정부동 494 센트럴타워 12층1201호 (신 주소: 경기도 의정부시 시민로 80 (의정부동))

1.3. 용도

근린상가 (현황: 레지던스, 근린생활시설)

1.4. 감정가

113,400,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 48.71㎡ (약 14.73평)

* 건물면적: 353.04㎡ (약 106.80평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

서OOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

감정평가 대상 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, 수도권 1호선 의정부역 서측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재하여 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 있고 경전철 의정부역 및 수도권 1호선 의정부역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상황

물건 북측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약 30m, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2014년 1월 28일 접수된 서울약사신용협동조합의 근저당권입니다. 따라서 말소기준권리보다 후순위 권리 및 기타 압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 910,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자: 2025-06-16

* 확정일자: 2025-08-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

소유권 이전 내역 및 서울약사신용협동조합의 근저당권, 의정부시의 압류 내역 등이 확인되며, 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 철골철근콘크리트 구조의 지하 8층, 지상 17층 건물이며, 대상 물건은 12층 1201호 및 13층 1305호입니다.

* 1201호: 현재 근린생활시설(숙박업소 - 레지던스)로 이용 중입니다.

* 1305호: 현재 근린생활시설(통신 판매업 추정)로 이용 중입니다.

4.2. 공부상 용도와 현황 차이

* 1201호: 공부상 '고시원'으로 등재되어 있으나, 현황은 '레지던스'로 이용 중입니다.

* 1305호: 공부상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 현황은 '근린생활시설(통신 판매업 추정)'로 이용 중입니다.

이러한 용도 불일치는 향후 명도 과정이나 건물 관리에 있어 고려해야 할 부분입니다.

4.3. 건물 구조 및 규모

건물은 철골철근콘크리트 구조로, 총 17층 규모이며, 본 물건은 12층과 13층에 위치합니다. 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

수도권 1호선 의정부역과 경전철 의정부역 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

5.2. 주변 편의 시설

인근에 다수의 상업시설, 근린생활시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

1201호와 1305호의 공부상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 존재합니다. 이는 추후 건물 활용이나 재산권 행사 시 문제의 소지가 될 수 있으며, 원상복구 또는 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법상 규제를 받고 있습니다. 또한 역사문화환경보존지역, 철도보호지구 등에 해당하여 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

'공동담보' 표기는 본 건 외 다른 물건과 함께 담보로 제공되었음을 의미하며, 해당 공동 담보물건의 권리관계나 처분 현황이 본 건에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설의 직접적인 인접은 확인되지 않았습니다. 다만, 의정부시 공공하수처리시설 등 시 자체적으로 운영하는 시설이 존재할 수 있으며, 향후 건물 활용 시 소음, 악취 등 민감한 문제로 작용할 가능성은 항상 열려 있습니다. 부동산 거래 시 주변 시설에 대한 사전 확인은 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 건은 의정부역 초역세권에 위치한 상업용 건물로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후수요를 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 현재 레지던스 및 근린생활시설로 활발히 이용 중이나, 공부상 용도와의 차이점은 향후 명도 및 행정 처리 시 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 권리 관계는 명확하게 정리되어 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 의정부역 초역세권의 탁월한 입지

* 유동인구 및 배후수요 풍부한 상업지구

* 향후 가치 상승 잠재력 보유

* 소유권 이외의 권리관계는 매각으로 소멸되어 안전한 권리 확보 가능

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 113,400,000원입니다.

본 건은 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없는 물건으로, 입찰 예정 시 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.