나이스옥션 법원경매 울산 2023타경111720 [1] 울산광역시 동구 방어동 244-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "화암초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 부근일대는
공동주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 형성되
어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호(2, 3): 완만한 경사지 내 사다리형과 유사한 토지로서 자체지반은 등고 평탄하며,
"근린생활시설 및 단독주택" 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(2, 3): 본건 동측으로 소로한면과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(3): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2019
-03-14)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상.

나. 기타
없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1-(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
(사용승인일: 2014.11.25)
외벽: 화강석붙임, 스톤코트 마감 등,
내벽: 벽지바름, 타일붙임, 몰탈위 페인트칠 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 1-(가): 1층 - 주차장, 근린생활시설 등,
2층 - 근린생활시설,
3층 - 단독주택(다가구) 및 근린생활시설,
4층 - 단독주택(다가구)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 이용상태
별첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조

2) 감정물건에 미치는 영향
본 감정평가 목적을 참작하여 지상 제시외 물건을 평가하였으며, 정확한 소유권 일괄
경매여부 등은 재확인이 필요할 것으로 사료되오니 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상.

나. 기타
없 음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 물건[감정평가서 중 '사진용지'에 나타나는 태양광발전설비 2식 (ㄱ),(ㄴ)] 포함
3. 제시외 물건인 태양광발전설비와 관련하여 부동산의 현황 및 점유관계조사서(현황재조사) 참조
4. 인접지번과 경계구분은 경계측량 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2023타경111720 (1)

* 소재지: 울산광역시 동구 방어동 244-4

* 용도: 근린주택

* 감정가: 2,382,313,400원

* 토지면적: 707.10㎡ (약 213.89평)

* 건물면적: 1064.20㎡ (약 321.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 고

1.1. 입지조건

* 주변 환경:

* 본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "화암초등학교" 남동측 근거리에 위치합니다.

* 부근 일대는 공동주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

* 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 일련번호(2, 3): 완만한 경사지 내 사다리형과 유사한 토지로서 자체 지반은 등고 평탄하며, "근린생활시설 및 단독주택" 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 본건 동측으로 소로 1면과 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역입니다.

* 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부요약 상, 을16번으로 접수된 2020년 3월 10일자 수협은행 근저당권(1,920,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 순위번호 3번 전세권설정등기 (2015.03.10, 김 (100,000,000원) - 임차권자 지위 겸함)

* 을구 순위번호 4번 전세권설정등기 (2015.11.11, 황 (100,000,000원) - 임차권자 지위 겸함)

* 을구 순위번호 7번 전세권설정등기 (2017.10.12, 신 (70,000,000원))

* 총 인수되는 전세권 금액은 270,000,000원입니다.

* 말소 대상 권리:

* 상기 말소기준권리보다 후순위인 각종 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액(토지): 2,092,650,809원

* 등기부채권 총액(건물): 2,472,650,809원

* 임차인 현황:

* 고 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-04-09, 확정 2020-03-11, 배당신고 2023-01-31, 대항력 없음.

* 김 (김인옥): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-03-17, 확정 2015-03-17, 배당신고 2023-12-04, 대항력 있음. (전세권자 지위 겸함)

* 김 (김창록): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-10-11, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음.

* 신 (신혜경): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 미상, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음. (전세권 인수됨)

* 차 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-05, 확정 2019-07-15, 배당신고 2023-08-04, 대항력 없음.

* 황 (황의성): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-12-07, 확정 2015-12-07, 배당신고 2023-12-04, 대항력 없음. (전세권자 지위 겸함)

* 주의 사항:

* 신 임차인은 보증금은 명시되어 있으나 전입일자 및 확정일자가 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 건물은 울산광역시 동구 방어동에 위치하며, 주변 지역은 공동주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 건물의 주 용도는 근린생활시설 및 단독주택(다가구)으로, 1층은 주차장 및 근린생활시설, 2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택(다가구) 및 근린생활시설, 4층은 단독주택(다가구)으로 이용되고 있습니다.

* 이는 주거 수요와 근린 생활 편의 시설 수요가 공존하는 상권 특성을 나타냅니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 화암초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: 중복병합사건, 공동담보, 유동화물건, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 등이 존재하여 철저한 권리분석이 요구됩니다.

* 인수되는 전세권: 김 , 황 , 신 의 전세권 3건(총 270,000,000원)이 매수인에게 인수되므로, 초기 투자 비용 외 추가적인 부담이 발생합니다.

* 제시외 물건: 감정평가서 상 '사진용지'에 나타나는 태양광발전설비 2식(ㄱ, ㄴ)이 포함되어 있으며, 이에 대한 현황 및 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 경계 확인: 인접지번과의 경계 구분을 위해서는 경계 측량이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 인수되는 보증금 외에도 법적 절차에 따른 권리를 행사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 울산광역시 동구 방어동에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 물건으로, 2014년에 사용승인된 근린주택입니다.

* 넓은 토지 면적(약 214평)과 건물 면적(약 322평)을 보유하고 있어 활용도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 그러나 다수의 권리관계와 인수되는 전세권, 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 잠재적 리스크 요인입니다.

* 태양광 발전 설비와 같은 제시외 물건 및 경계 확인 필요성 등은 추가적인 조사와 확인이 필요합니다.

* 철저한 권리분석과 잠재적 인수 비용, 추가 비용 등을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지 및 건물을 활용한 임대 수익 및 자산 가치 상승 잠재력.

* 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 안정적인 수요 기대.

* (향후 개발 가능성 등 추가적인 시장 조사 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,382,313,400원

* 인수되는 전세권 금액: 270,000,000원

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 대부분 면적과 종류가 본건(근린주택)과 직접 비교하기 어려운 소형 다세대 주택입니다.

* 예를 들어, 59.39㎡ 다세대 주택이 6,000만원에 거래된 사례, 36.28㎡ 다세대 주택이 2,600만원에 거래된 사례 등이 있으나, 이는 본건의 대형 규모와 용도(근린주택)와는 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

* 따라서 본건의 정확한 시세 산정은 제한적이며, 제공된 정보를 바탕으로 한 정밀한 시장 가치 분석은 어렵습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건은 인수되는 전세권 270,000,000원이 존재합니다.

* '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정해야 한다는 점을 고려하여, 감정가 23.8억원을 기준으로 시장 상황 및 유찰 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 다만, 본 건과 유사한 대형 근린주택의 최근 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 추정이 어려운 점을 감안할 때, 예상 입찰가는 매우 유동적일 수 있습니다.

* 잠재적 인수 비용(전세권 2.7억원)과 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 따라서, 본 건의 감정가(23.8억원)를 기준으로, 인수되는 전세권 등을 제외하고, 시장 상황을 감안하여 18억원 ~ 22억원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 이는 잠재적 위험 요인을 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.