나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50824 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2026.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 「광양중앙초등학교」남동측 인근에 위치한 수하임1차 제8층 제805호로, 주위는 아파트, 공공기관, 업무용, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 중 제8층 제805호로서, 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감, 석재마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납된 괸리비 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

순천지원 2026타경50824 (1)

1.2. 소재지

전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 8층805호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

191,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

* 토지지분: 15.7251㎡

* 건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평) - 전용면적 기준. 분양면적 정보는 별도 확인 필요.

* 건물지분: 59.5627㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 「광양중앙초등학교」 남동측 인근에 위치한 수하임1차 아파트입니다. 주변으로는 아파트 단지, 공공기관, 업무용 시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 중동 지역은 광양시의 중심 상권 중 하나로, 홈플러스 광양점과 같은 대형 편의시설이 위치해 있으며, 산업단지 개발로 인해 계획도시 형태로 조성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 단지는 서측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역(중동)의 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 광양시 내 다른 지역(황금동 등)에서 돌 파쇄장, 폐기물 처리장 등의 혐오시설 설치로 인한 주민 민원 사례가 확인되었으며, 중마동에서는 청소년 보호시설 설치에 대한 반대 의견이 있었던 사례가 있습니다. 본건과 직접적인 관련은 없으나, 광양시 전체의 개발 및 민원 관련 동향 참고가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022-01-03)

* 근저당 (말소기준권리): 우리은행 (2022-01-03, 80,760,000원) - 매각으로 소멸

* 주택임차권: 염강자 (2025-02-06, 143,500,000원) - 대항력 없음, 매각으로 소멸

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-06-16, 143,500,000원) - 본 경매 사건

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 염

* 보증금: 143,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-30

* 확정일자: 2022-02-23

* 배당신고일자: 2025-02-06

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소기준권리보다 늦은 접수일자(2025-02-06)를 가지며, '대항력 없음'으로 명시되어 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 권리분석 결과

본건에 설정된 등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담하는 권리가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

중동 지역은 광양시의 중심 상업 및 주거 지역으로, 아파트 단지가 주를 이루고 있습니다. 광양시청이 위치해 있으며, 대형마트인 홈플러스 광양점도 이 지역에 소재하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 광양항 컨테이너 터미널, 광양세관 등 국가 주요 시설이 인근에 있어 산업적 중요성도 갖춘 곳입니다.

4.2. 상권 내 위치

수하임1차 아파트는 광양중앙초등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트, 상가, 학교 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 상권으로 적합합니다.

4.3. 주변 시세

인근 아파트 단지(예: 성호3차, 광양써니밸리 등)의 최근 실거래가 정보가 존재하며, 이는 본건의 잠재적 가치 산정에 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 광양중앙초등학교가 인접해 있습니다.

* 상업시설: 홈플러스 광양점 등 대형 마트 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 기타: 광양시청 소재지 인근으로 공공기관 접근성이 양호합니다.

5.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조, 지하3층 지상20층 중 8층에 위치합니다.

* 외벽: 콘크리트 위 페인팅 마감, 석재마감 등

* 내벽: 벽지, 타일마감 등

* 창호: 샷시 등

* 설비: 일반적인 급·배수, 전기, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방, 지하주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

본건은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 '미납된 관리비'가 명시되어 있습니다. 현황조사일(2026.06.19) 기준 미납 관리비는 838,490원이며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액이므로 입찰 전 반드시 확인 및 정산이 필요합니다.

6.2. 개발 주체 관련 과거 이슈

'수하임' 브랜드 아파트 단지와 관련하여, 과거 보증금 지급 여력 상실 및 사업 주체(유)와이지개발)의 자금 상황 어려움에 대한 언론 보도가 있었습니다. 이는 본건과는 직접적인 권리 승계와는 무관하나, 해당 단지 전반의 관리 또는 운영과 관련한 잠재적 이슈로 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 아파트로, 광양중앙초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 중심 상권에 속해 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 교통 환경 또한 보통 수준입니다. 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하나 모두 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없어 권리 관계가 매우 깔끔한 물건입니다. 다만, 고액의 미납 관리비가 존재하여 이를 인수 시 낙찰가의 추가 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리 관계: 말소되는 권리 외 인수할 부담이 없어 명확한 투자 분석이 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 광양시 중심 상권 및 학군 인접으로 주거 가치가 높습니다.

* 생활 편의시설 접근성: 대형마트, 공공기관 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 수요: 아파트가 주를 이루는 계획도시 지역의 특성상 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 191,000,000원을 기준으로 하되, 입찰 전 다음 사항을 반드시 고려하여 산정해야 합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 주변 시세 조사.

* 본건의 잠재적 리스크인 미납 관리비(838,490원)를 낙찰 후 부담해야 할 금액으로 간주하여 총 예상 지출액에 반영.

* 경매 시장의 동향 및 경쟁 상황 고려.

본 보고서의 예상 입찰가는 전문적인 부동산 감정평가가 아니므로, 반드시 현장 조사를 통해 정확한 시세 및 권리 사항을 재확인하고 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.