나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50803 [1] 전라남도 보성군 보성읍 주봉리 398-2 근린주택 경매

전남광주통합특별시 보성군 보성읍 현충로 11 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경50803(순천지원 경매1계). 감정가 463,881,640원, 최저가 467,381,640원. 매각기일은 2026-11-23입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 50803 [1]
소재지	전라남도 보성군 보성읍 주봉리 398-2
도로명주소	전남광주통합특별시 보성군 보성읍 현충로 11
용도	토지
매각기일	2026.11.23
관할법원	순천지원 경매1계 ((061) 729-5321(구내:5321))
이용제한	공장설립승인지역, 도시지역, (접함)소로1류(폭 10m~12m), 준주거지역, 가축사육제한구역, (저촉)중로1류(폭 20m~25m)

면적

토지면적	570㎡ (172.43평)
건물면적	305.08㎡ (92.29평)

금액

감정가	463,881,640원
최저가	467,381,640원 (감정가 대비 101%)
입찰보증금	46,738,164원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.12	463,881,640원	변경
신건	2026.11.23	467,381,640원

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 공히 전라남도 보성군 보성읍 주봉리 소재‘녹차골보성향토시장’남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.
교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 기호(1) 평지 내 사다리형 토지로서, &apos;주상용&apos;으로 이용중임. 기호(2) 평지 내 부정형 토지로서, &apos;창고용&apos;으로 이용중임.
인접 도로상태: 기호(1) 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접함. 기호(2) 서측으로 인도를 포함하고 있는 왕복2차선 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1) 도시지역, 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 임. 기호(2) 도시지역, 준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 임.
제시목록 외의 물건: 본건 일부 지상에 제시외건물이 소재함.(별지&apos;지적및건물개황도&apos;및&apos;사진용지&apos;참조)
공부와의 차이: ㅡㅡ.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호(가) 철근콘크리트조, 시멘트벽돌 및 경량철골조 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 3층건으로, 외벽 : 치장벽돌쌓기, 몰탈위 페인팅 마감, 판넬잇기 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 , 타일 마감, 페인팅 마감 등. 창호 : 샤시창 마감 임. 기호(나) 경량철골구조 칼라강판지붕 단층건으로, 외벽 : 강판잇기 마감 및 일부 무벽체 등 창호 : 샤시창 마감 임.
이용상태: 기호(가) &apos;주상용&apos;으로 이용중인 3층건으로, 1층 : &apos;점포&apos;로 이용중임. 2층 : &apos;주택&apos;로 이용중임. 3층 : &apos;사무소&apos;로 각각 이용중임. 기호(나) &apos;창고&apos;로 이용중임.
설비내역: 기호(가) 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
부합물 및 종물: 본건 일부 지상에 제시외건물이 소재함.(별지&apos;지적및건물개황도&apos;및&apos;사진용지&apos;참조)
공부와의 차이: ㅡㅡ.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50803 (1)

소재지: 전라남도 보성군 보성읍 주봉리 398-2

용도: 근린주택

감정가: 463,881,640원

토지면적: 570.00㎡ (약 172.42평)

건물면적: 305.08㎡ (약 92.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순OOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재. 제시외 건물 포함하여 일괄매각.

2. 입지조건

본건은 전라남도 보성군 보성읍 주봉리 소재 ‘녹차골보성향토시장’의 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 주상용 및 창고용으로 이용되고 있으며, 인접 도로 상태는 양호합니다. 기호(1) 토지는 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에, 기호(2) 토지는 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 속하며, 일부 토지는 도시계획시설(도로)에 저촉될 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 을7 근저당권(2025-02-21, 보성농업협동조합, 240,000,000원)입니다. 그 외 다수의 근저당 및 가압류가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 561,192,500원으로 감정가보다 높습니다.

임차인 현황:

* 김신우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-09-01

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인 김신우는 대항력은 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 인수해야 할 보증금이 없음을 의미하지만, 대항력 자체는 유효하므로 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하다는 원칙에 따라, 실제 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

본건은 ‘녹차골보성향토시장’ 인근에 위치하여 시장의 활성화를 이용할 수 있는 입지입니다. 보성 향토시장은 주차환경 개선 사업 등을 통해 활성화하려는 노력이 있었으며, 지역 상권의 중심 역할을 하고 있습니다. 야시장 개장 등 상권 활성화를 위한 다양한 사업이 추진된 바 있습니다. 주변 상가들의 활기찬 분위기는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 녹차골보성향토시장이 인접해 있어 장보기 등 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김신우는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 실제 거주 상황 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 0원의 보증금에도 불구하고 명도 저항이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상 제약: 토지이용계획확인서상 일부 토지가 도시계획시설(도로)에 저촉될 수 있다는 점은 향후 개발이나 이용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물이 존재하며 일괄 매각 대상에 포함되므로, 철거 또는 활용 계획 수립 시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 보성읍의 주요 상권인 녹차골보성향토시장 인근에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용 가치가 높습니다. 감정가는 463,881,640원으로 책정되었습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 일부 토지의 도시계획시설 저촉 가능성은 투자 시 주요 검토 사항입니다. 이러한 리스크를 잘 관리한다면, 상업 및 주거 복합 용도로 활용하여 안정적인 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 가진 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 주요 상권 인접: 녹차골보성향토시장과 인접하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

* 복합 용도 가능: 근린주택으로서 상가, 주택, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능하여 수익 창출의 유연성이 높습니다.

* 비교적 넓은 토지 면적: 570.00㎡의 토지 면적은 향후 개발 또는 증축 가능성을 열어둡니다.

* 시장 활성화 노력: 보성군에서 전통시장 활성화를 위한 다양한 노력을 기울이고 있어, 향후 지역 상권 발전의 수혜를 받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 463,881,640원입니다. 주변의 유사 부동산 거래 사례 중 신축 연립 주택의 경우, 2025년 5월에 84.9963㎡ 면적이 2억 7천만원 ~ 2억 8천3백만원에 거래된 사례가 있습니다. [cite: Recently_sold_JSON_2, Recently_sold_JSON_3] 이는 본건과 용도 및 규모 면에서 직접 비교하기는 어렵지만, 지역 부동산 시장의 전반적인 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 본건과 직접적으로 비교 가능한 근린주택의 시세 정보를 파악하기 어렵습니다. 그러나 제공된 JSON 데이터의 최근 매매 사례(연립, 2023년식, 85㎡ 내외)가 약 2.7억~2.8억원 수준임을 감안할 때, 본건 근린주택의 감정가 4.64억원 수준은 토지 가치 및 건물 규모, 상업 용도 등을 고려한 것으로 판단됩니다.

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재한다는 점입니다. 이는 인수할 보증금은 없지만 명도 과정에서 주의가 필요함을 시사합니다. 토지 일부의 도시계획시설 저촉 가능성 또한 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 90% 수준에서 시작하는 것을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 417,000,000원 ~ 463,000,000원

※ 최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협상 결과, 추가적인 권리 분석 및 시장 상황 변화 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.1.물건 기본정보