나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20345 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 246-10 진스빌 지하1층 비101호 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2026.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 마산시 석전동 소재 '석전초등학교' 남측 인근에 위치하는 진스빌 제지하1층 제비101호 단위상가로서 주위는 아파트 단지, 상업용빌딩, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 북동측 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 편이고, 주차장이 구비되어 소형 차량은 출입가능한 상태임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 11층건내 제지하1층 제비101호 단위상가로서, 외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 마감, 내벽 : 대리석, 벽지도배, 천정 : UBR천정, 석고텍스마감 , 창호 : 새시창호, 바닥 : 화강석, 타일 등 마감임.몰탈위페인팅 및 타일마감임.

이용상태

목욕장(공실)의 상태임.

설비내역

제반 위생설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 수전설비, 목욕탕관련설비(보일러 (형식:JI-S형), 급탕 및 난방 보일러(형식:JI-HW형), 온수탱크, 연수기, 여과기, 폐열회수기, 정수기, 질소압력탱크(Cap:100L·T), Booster Pump Control system 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형평지의 토지로서 주거 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약12m, 남서측으로 노폭 약8m의 도로와 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m ~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2025-06-12)(한일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (다솜유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(석전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다솜유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사일 현재 건물소유자에 의하면 임대관계는 없는 것으로 탐문되고, 기타는 미상임.

물건 비고

- 목욕장으로 현재 공실 상태이며, 감정평가를 위한 실지조사시 단수된 상태로 급탕, 급수, 보일러 시설, 연수기, 여과기, 폐열회수기, 정수기, 질소 압력탱크 등의 목욕탕 관련 시설의 정상적인 가동 여부에 대하여 확인할 수 없는 상태이므로 입찰시 반드시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20345 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 246-10 진스빌 지하1층 비101호

용도: 목욕시설

감정가: 909,000,000원

토지면적: 173.16㎡ (약 52.38평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 613.89㎡ (약 185.72평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동창원농업협동조합

1.1. 건물 및 토지 세부정보

건물명: 진스빌

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 246-10

호별 정보: 지하 1층 비101호

용도: 목욕시설

해당 전유부분 건물 면적: 613.89㎡ (약 185.72평)

해당 전유부분 토지 지분 면적: 173.16㎡ (약 52.38평)

건물 전체 규모: 지하 3층, 지상 11층

건물 전체 연면적: 8,947.95㎡ (약 2,707.10평)

전체 대지 면적: 1,513.4㎡ (약 457.81평)

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2003년 06월 19일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 '석전초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 북동측 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 자체 주차 공간이 구비되어 있어 차량 출입이 용이합니다. 남동측으로 약 12m, 남서측으로 약 8m의 도로와 접하고 있어 교통 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역(석전초등학교, 한일여자고등학교, 다솜유치원 인근)에 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 본 물건은 동창원농업협동조합의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

* 등기부상 총 채권액은 494,000,000원입니다.

* 말소기준권리는 2003년 8월 4일 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권(채권액 494,000,000원)입니다.

* 이 외 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차권리 및 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (총 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 석전동 지역은 주거 단지와 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다.

* 주변에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재적 고객 확보가 용이한 입지입니다.

* 해당 호실은 목욕장으로 이용되었으나 현재 공실 상태입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 석전초등학교, 한일여자고등학교, 다솜유치원 등 교육 시설이 인접해 있어 주거 및 상업 활동에 긍정적인 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 주변 상업용 빌딩 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 설비 상태 확인 필수: 목욕탕 관련 주요 시설(급탕, 급수, 보일러, 연수기, 여과기, 폐열회수기, 정수기, 질소 압력탱크 등)이 단수 상태로 정상 가동 여부 확인이 불가합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 설비의 작동 상태를 점검하고 필요한 수리 비용을 산출해야 합니다.

* 공실 상태: 현재 공실로, 명도 완료 후 즉시 운영 또는 재임대가 필요합니다. 공실 기간 동안 발생할 수 있는 관리비 및 기타 비용에 대한 대비가 필요합니다.

* 건물 노후: 2003년도 사용승인된 건물로, 일부 시설의 노후화 가능성이 있습니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 유해시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 교육시설(초등학교, 고등학교, 유치원)과 인접해 있어 환경 관련 민원 발생 가능성에 유의할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동에 위치한 목욕시설 용도의 상가입니다. 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 교육 시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 특이사항은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 다만, 목욕탕 설비의 현황 파악이 어렵고 현재 공실 상태이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통한 설비 점검 및 명도/재임대에 대한 전략 수립이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 초기 투자 비용 절감 가능성: 현재 공실 및 설비 미확인 상태로 인해, 시장가 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 주거 밀집 지역은 목욕 시설 이용객 확보에 유리한 조건을 제공합니다.

* 복합 상권의 잠재력: 주거, 상업, 업무 시설이 공존하는 지역 특성상 다양한 고객층을 유치할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 909,000,000원

* 예상 입찰가는 본 물건의 현재 상태(공실, 설비 미확인), 주변 시세, 향후 운영 가능성 및 예상 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 신중하게 접근하되, 설비 수리비 및 명도 비용 등을 감안하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. (구체적인 금액은 추가적인 시장 조사 및 현장 방문 후 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.