나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20320 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 문화동 13-1 삼부햇살마루 8층 802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2026.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 경상남도 창원시 마산합포구 문화동에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 10층 건물 내 8층 802호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 등 마감. 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건은 공동주택으로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수 위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 현황 남동측 및 북서측으로 포장도로가 소재하며, 북서측 도로는 고저차로 인하여 출입이 어려움.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(마산제일여자중학교, 마산제일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30) (무학산구릉지 중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 감정평가를 위한 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 대상 물건의 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2026타경20320 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 문화동 13-1 삼부햇살마루 8층 802호

용도: 아파트

건물명: 삼부햇살마루

총 층수: 10층

해당 층수: 8층

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2004년 12월 04일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 69.76㎡ (약 21.10평)

토지 지분: 69.7582㎡ (약 21.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 111.15㎡ (약 33.62평) - 전용면적 85㎡ (약 26평형)으로 추정됨

건물 지분: 111.152㎡ (약 33.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 219,000,000원

평당 감정가: 약 6,514,000원/평 (건물 면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 문화동에 소재하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 문화동은 경남대학교, 롯데마트 마산점, 해양공원, 어시장 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. [Provided] 단지 북서측으로 포장도로가 있으나, 고저차로 인해 해당 도로를 통한 출입이 다소 어려울 수 있습니다. 남동측 도로는 원활한 접근성을 제공합니다. [Provided]

2.3. 주변 교육 시설

단지 인근에 마산제일여자중학교, 마산제일여자고등학교가 위치하며, 이들 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 배정 초등학교는 월영초등학교입니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역(무학산구릉지)으로 지정되어 있습니다. [Provided]

2.5. 개발 및 정비 현황

문화동 일대는 과거 재개발이 무산된 이력이 있으며, 현재는 주차난과 노후 주거 환경 개선을 위한 도시재생 사업이 추진되고 있습니다. 이 사업을 통해 공영주차장, 공원, 안전한 골목길 조성 등이 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박종달 (박 )

* 보증금: 26,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023-08-22

* 확정일자: 2026-09-10

* 배당신고일자: 2026-09-15

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임대차 관계는 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소 기준 권리: 2023년 07월 20일 한국주택금융공사 근저당 (154,000,000원)

* 기타 권리: 주식회사노바메딕스 근저당 (100,000,000원), 주식회사노바메딕스 임의경매, 마포세무서장 압류.

* 등기부채권 총액: 254,000,000원.

* 결론: 위 등기사항은 매각으로 인해 전부 말소될 예정이며, 인수할 권리는 없습니다. [Provided]

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원. [Provided]

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 문화동은 마산합포구의 주거 중심지로서, 인근에 대형마트(롯데마트 마산점) 및 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 경남대학교와 인접하여 젊은 유동인구가 풍부하며, 지역 특색을 살린 신마산 통술 거리 등 역사적, 문화적 상권도 형성되어 있습니다.

4.2. 시장 동향

최근 3개월간 문화동 아파트의 공급면적당 단가는 약 370.6만원/평으로, 전년 대비 소폭 상승했습니다. 다만, 아파트 거래량은 감소세를 보이는 등 시장은 안정적인 흐름을 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대형마트: 롯데마트 마산점

* 병원: 종합병원인 연세병원 인근 위치

* 기타: 경남대학교, 마산항 제1부두 공원, 만날근린공원 등 이용 가능

5.2. 교육 환경

* 초등학교: 월영초등학교

* 중학교: 마산제일여자중학교

* 고등학교: 마산제일여자고등학교

5.3. 주거 환경

문화동은 주거지로서의 환경이 잘 갖추어져 있으며, 특히 삼부햇살마루 아파트 단지는 55세대가 거주하는 비교적 안정적인 주거 단지입니다. 지대가 높아 우수한 조망권을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 이용상황 및 관리 상태 확인이 어려웠습니다. 입찰 참여 전 반드시 대상 물건의 내부 상태를 직접 확인하시기 바랍니다. [Provided]

6.2. 도로 접근성

북서측 도로의 고저차로 인한 출입 불편 가능성이 있습니다. [Provided]

6.3. 임차인 존재

비록 대항력은 없으나, 임차인이 거주 중이므로 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차를 사전에 숙지해야 합니다. [Provided]

7. 종합 의견

본건은 창원시 마산합포구 문화동에 위치한 아파트로, 주변 생활 편의시설 및 교육 환경이 양호하며, 매각으로 인한 권리관계 소멸로 안전한 취득이 가능합니다. 그러나 현장 조사 당시 내부 확인의 어려움과 일부 도로 접근성의 제약은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 현재 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 도시재생 사업 등 지역 개발 계획이 진행 중인 점은 향후 가치 상승의 잠재 요인으로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 마산합포구의 중심 생활권에 위치하며, 학군 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 도시재생 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 조망권: 지대가 높아 탁 트인 조망을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 219,000,000원을 기준으로, 현장 방문 시 확인된 물건의 상태, 지역 시세, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 219,000,000원에서 230,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 내부 상태 확인 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.