나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10933 [1] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 19층1907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 동구 화정동 양지초등학교 북동측 인근에 소재하며 주변은 광대로변 상가지대이 며, 서측은 주로 주거지대 동측 도로 건너편은 일산해수욕장 및 배후 식당가로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층건내 19층으로 외벽 : 석재, 판넬 등 창호 : 샤시 내부 : 벽지 등이며 내부 상세는 미상임.

이용상태

오피스텔.

설비내역

위생 및 급배수, 화재관리, 승강기, 도시가스, 로비폰 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접도로와 등고이고 평탄한 세장형지로 오피스텔, 근린생활시설의 복합용도건물 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 25미터 정도, 북측으로 폭 4미터정도인 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-05-16)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

집합건축물대장 전유부 '층별'란에 층수가 아닌 'TYPE6'이 기재되어 있으며 오기로 보이므로 경매진행 및 응찰시 재확인바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건 건물은 19층이며, 집합건축물대장의 전유부 층별란에 층수가 아닌 'TYPE6'로 기재되어 있으므로 오기 여부는 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 기본 물건 내역

4.

5. * 사건번호: 울산지방법원 2026타경10933 (1)

6. * 소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 19층1907호

7. * 건물명: 센트럴나인

8. * 용도: 오피스텔

9. * 감정가: 76,000,000원

10. 1.2. 토지 정보

11.

12. * 토지면적: 3.65㎡ (약 1.10평)

13. * 토지지분: 3.6537999999999995㎡ (약 1.10평)

14. * 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

15. 1.3. 건물 정보

16.

17. * 건물면적: 23.58㎡ (약 7.13평)

18. * 건물지분: 23.583㎡ (약 7.13평)

19. * 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

20. * 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

21. * 건축년도: 2018년

22. * 층수: 지하2층, 지상20층 중 19층

23. 1.4. 매각 정보

24.

25. * 경매 구분: 부동산임의경매

26. * 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

27. * 채권자: 경남은행 (경OOO)

28. 2. 입지조건

29.

30. 2.1. 위치 및 주변 환경

31.

32. * 울산광역시 동구 화정동 양지초등학교 북동측 인근에 소재하며, 주변은 광대로변 상가지대이며, 서측은 주로 주거지대, 동측 도로 건너편은 일산해수욕장 및 배후 식당가로 형성되어 있음.

33. 2.2. 교통 상황

34.

35. * 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

36. 3. 권리분석

37.

38. 3.1. 등기부 현황

39.

40. * 소유권 보존 및 이전 내역 확인됨.

41. * 말소기준권리인 경남은행 근저당권(2024-12-18 접수, 60,000,000원)이 존재하며, 이에 따른 임의경매(2026-06-16 접수, 53,383,559원)가 개시됨.

42. * 등기부 채권 총액은 60,000,000원임.

43. 3.2. 임차인 현황

44.

45. * 임차인: 장

46. * 보증금: 0원

47. * 차임: 0원

48. * 전입일자: 2026-06-17

49. * 대항력: 없음

50. 3.3. 인수되는 권리

51.

52. * 본 경매 물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들이 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없는 것으로 판단됨.

53. 4. 상권분석

54.

55. 4.1. 주변 상권 특성

56.

57. * 광대로변 상가지대이며, 일산해수욕장 및 배후 식당가와 인접하여 유동인구가 많고 상권이 활성화된 지역임.

58. 4.2. 오피스텔 시세 분석

59.

60. * 본건과 유사한 면적(23.583㎡)의 센트럴나인 오피스텔 최근 매매 사례는 다음과 같음.

61. * 2025년 12월 16일, 19층, 8,800만원

62. * 2026년 5월 12일, 18층, 5,311만원

63. * 본건의 감정가는 76,000,000원임.

64. * 최근 거래 사례 간 시세 차이가 크게 발생하고 있으며, 특히 2026년 5월 거래가는 감정가 대비 현저히 낮음. 2025년 12월 거래가는 감정가보다 높음.

65. 5. 생활정보

66.

67. 5.1. 편의시설

68.

69. * 일산해수욕장 및 배후 식당가와 인접하여 다양한 편의시설 이용이 용이함. 주변 상가지대 형성으로 생활 편의성이 높음.

70. 5.2. 공공시설

71.

72. * 인근에 양지초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있음.

73. 6. 잠재적 리스크

74.

75. 6.1. 등기부상 특이사항

76.

77. * 말소기준권리인 근저당 외 특별한 권리 분석상 문제는 없어 보임.

78. 6.2. 공부상 특이사항

79.

80. * 본 건 건물(1907호)은 집합건축물대장의 전유부 '층별'란에 층수(19층)가 아닌 'TYPE6'으로 기재되어 있어 오기 여부를 응찰 시 반드시 별도 확인해야 하는 리스크가 있음.

81. 6.3. 기타 리스크

82.

83. * 임대 관계는 미상이나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

84. 7. 종합 의견

85.

86. * 본 물건은 울산광역시 동구 일산동의 센트럴나인 오피스텔로, 주변 상권 및 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있음. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됨. 다만, 집합건축물대장상 층수 표기 오류 가능성은 응찰 시 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인임.

87. 8. 투자 포인트

88.

89. * 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

90. * 일산해수욕장 인근의 우수한 입지로 향후 가치 상승 기대.

91. * 층수 표기 오류만 명확히 확인된다면 시세 대비 경쟁력 있는 투자가 가능.

92. 9. 예상 입찰가

93.

94. * 감정가: 76,000,000원

95. * 유사 면적 거래 사례: 53,110,000원 ~ 88,000,000원

96. * 종합적인 시장 상황, 감정가, 최근 거래 사례의 편차, 그리고 공부상 특이사항(층수 기재 오류) 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요함.

97. * 예상 입찰가: 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.