나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31381 [1] 경기도 김포시 장기동 1885-6 한강호반베르디움 509동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2026.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '운유초등학교' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 509동 10층 1006호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

‘아파트’로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

장기동 1885-6 :도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m 미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27) (접합), 가축사육제한구역(2026-06-04)(모든 축종 제한(2026. 6. 4.))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(보 아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(에릭한유치원)<교육환경 보호에 관한법 률>, 상대보호구역(운유고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운유초등학교) 교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장기중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역(운유고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(운유초등학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발) <택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과 문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지 역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경31381 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 1885-6 한강호반베르디움 509동 10층1006호

용도: 아파트

감정가: 373,000,000원 (삼억 칠천삼백만원)

토지면적: 45.07㎡ (약 13.63평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) (전용면적 기준)

건물지분: 59.992㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행)

특이사항: 유동화 물건

특수물건정보: 유동화 물건

건축물 정보:

단지명: 한강호반베르디움

사용승인일: 2012년 06월 15일

총 동수: 15동

총 세대수: 1584세대

최고 층수: 21층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '운유초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

도로상태: 본건 소재 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 잘 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대/절대 보호구역(유치원, 초/중/고등학교), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 05월 08일자 우리은행 근저당 (을3)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권은 있으나, 기재된 내용 없음)

총 등기부채권 금액: 204,258,889원

말소 예정 권리 내역:

* 주식회사 호반주택의 소유권보존(갑1)

* 박이현 외 1명의 소유권이전(갑2)

* 이연주의 공유자전원지분전부이전(갑4)

* 우리은행의 근저당(을3, 말소기준권리)

* 오범식의 가처분(갑5)

* 삼성카드의 가압류(갑6)

* 국민건강보험공단의 압류(갑7)

* 유더블유아이유동화전문유한회사의 임의경매개시결정(갑8)

인수되는 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

임차인 관련 주의 문구: 임대 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 등 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거단지가 밀집한 지역 내에 위치하고 있으며, 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 현재까지 파악된 정보 및 추가 검색 결과, 본건 인근에서 혐오시설에 대한 특별한 내용은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육환경: 운유초등학교, 운유고등학교, 장기중학교가 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 보육시설 및 유치원이 있어 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 단지 주변으로 소규모 상가 및 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다.

주거 환경: 아파트 단지로 관리되며, 2012년 준공되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

주차: 아파트 단지 내에 지상 12대, 지하 39대의 주차가 가능합니다. (단지 전체 주차 대수는 1654대이나, 해당 동/호수에 대한 명확한 주차 공간 정보는 제한적입니다.)

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 채권 양수도 과정을 거친 물건으로, 계약 관계의 복잡성이 있을 수 있습니다.

토지 이용 제한: 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 규제가 있으나, 현 아파트 용도에 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

기타 규제: 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 도시 계획적 제한이 존재합니다.

임대 관계 미상: 명도 과정에서 임차인의 권리 여부 및 보증금 등에 대한 확인이 필요하며, 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 한강호반베르디움 아파트로서, 초등학교 및 중고등학교가 인접하여 교육 환경이 우수하며, 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 매우 깨끗하다는 장점이 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 유동화 물건이라는 특성 또한 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

깨끗한 권리 분석: 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아 안전하게 낙찰받아 소유권을 확보할 수 있습니다.

우수한 교육 환경: 주변 초, 중, 고등학교 및 단지 내 교육 시설로 인해 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

안정적인 주거지: 김포한강신도시 내에 위치한 공동주택 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

유동화 물건임을 고려한 접근: 채권 양수도 과정을 거친 물건이므로, 관련 절차 및 서류 확인에 신경 써야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

감정가: 373,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 6층, 59.9695㎡: 35,000만원

* 17층, 59.992㎡: 36,800만원

* 8층, 59.9695㎡ (511동): 36,000만원

최근 매매 사례의 평균가는 약 35,933만원입니다. 본건은 10층으로, 층수 및 면적을 고려할 때 최근 거래가 수준에서 형성될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가:

본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 또는 최근 시세보다 높게 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최근 매매가 수준과 시장 상황을 감안할 때, 35,000만원에서 38,000만원 사이의 범위에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.