나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31189 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 561 엘시티빌 102동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2026.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경 및 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통 이용편의도는 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 5층 건물 내 2층 202호로서, 외벽 : 미장스톤 및 외장타일붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2016년 08월 30일]

이용상태

"도시형생활주택-단지형다세대"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 세장형의 토지로서, 공동주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 차량 진출입은 북측도로를 통하여 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.))임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 561번지 엘시티빌 102동 2층 202호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경31189 (1)이며, 감정가는 142,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 김OO입니다.

토지 면적은 20.74㎡ (약 6.27평)이며, 건물 면적은 32.76㎡ (약 9.91평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2016년 08월 30일로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 북측 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 인천지방법원 부천지원의 강제경매 개시결정(2026타경31189)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권은 명시된 바 없습니다.

그러나 본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 1: 박예솔

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 10월 07일

확정일자: 2024년 07월 29일

배당신고일자: 2026년 07월 15일

대항력: 있음

* 임차인 2: 주택도시보증공사

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 10월 07일

확정일자: 2024년 07월 29일

배당신고일자: 2026년 07월 13일

대항력: 있음

총 보증금 합계 240,000,000원, 차임은 없습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, "대항력 있음"으로 명시된 임차인의 존재는 매우 중요합니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성을 시사합니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요하다는 점을 반드시 유념해야 합니다. 본 물건의 경우, 임차인의 보증금 전액이 경매 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지대로서 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상권보다는 주거지 내 소비를 중심으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층에 위치한 도시형생활주택입니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 시설 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 "고강초등학교"가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

최근(2026년 7월) 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 2001년 건축된 57.21㎡ 주택: 155,000,000원 (평당 약 8,950,000원)

* 1989년 건축된 28.34㎡ 주택: 70,000,000원 (평당 약 8,170,000원)

* 1998년 건축된 37.26㎡ 주택: 89,000,000원 (평당 약 7,900,000원)

본건은 2016년 건축된 32.76㎡(약 9.91평) 주택으로, 비교적 신축에 해당합니다. 최근 거래된 주택들보다 건축 연도가 최신이므로, 평당 가격 측면에서 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 경매 진행 시기에 따라 잔금 납부 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (허가기간 만료 여부 확인 필요)

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성

앞서 언급한 바와 같이, 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 총액 240,000,000원이 주요 리스크입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 "대항력 있음"이라는 사실이 상충되므로, 잔금 납부 시 임차인의 보증금 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 이는 낙찰자의 추가적인 부담이 됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 고강동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)인 도시형생활주택입니다. 주거지로서 기본적인 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 인수 여부가 불확실하여 투자 결정에 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 감정가(142,000,000원) 대비 최근 실거래가(70,000,000원~155,000,000원, 단 연식 차이 존재)가 낮은 점을 고려할 때, 감정가에 대한 합리성 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연식 대비 시세 반영

본건은 2016년식으로 주변 비교 물건(1989년~2001년식) 대비 신축입니다. 신축이라는 장점을 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거지 입지

학교 등 생활 편의시설과 인접한 주거 지역에 위치하여 실수요자 또는 임대 수익형 투자로서의 안정성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 7월)를 바탕으로 시세 분석 시, 본건(32.76㎡)의 현재 시세는 대략 85,000,000원에서 100,000,000원 사이로 추정됩니다. 이는 건축 연식(2016년)을 고려한 보수적인 추정치입니다.

하지만, 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 인수 여부가 불확실하다는 매우 큰 리스크가 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 명확히 확인되지 않는다면, 잠재적인 보증금 인수 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 보수적 접근 시: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

이는 임차인 관련 리스크가 명확히 해소되고, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 된다는 전제 하에, 최근 실거래가와 신축 연식을 고려한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 해당 금액을 상회하는 금액은 신중하게 접근해야 합니다.

본 물건에 대한 최종 입찰가는 임차인과의 관계, 보증금 인수 여부, 그리고 현재 시장 상황 등을 종합적으로 재확인한 후 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.