나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31435 [1] 경기도 김포시 풍무동 770 한화유로메트로아파트 104동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2026.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 풍무동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2014.05.23인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 9층 903호로서 외 벽 : 석재붙임 및 시멘몰탈위 페인팅마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 아파트로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 난방설비와 승강기설비, 지하주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 광평수 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 부지의 서측으로 차량통행이 가능한 출입로가 외부공도로 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한 해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구 단위계획구역(풍무5), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(특수도로)(접함), 특수도로(보행자전용도 로)(접함), 가축사육제한구역(2026-06-04)(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(양도초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 상대보호구역(풍무중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무초등학교)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하늘빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장 관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허 가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대, 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

• 사건번호: 부천지원 2026타경31435 (1)

• 소재지: 경기도 김포시 풍무동 770 한화유로메트로아파트 104동 9층 903호

• 용도: 아파트

• 감정가: 470,000,000원

• 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

• 분양면적: 약 111.32㎡ (약 33.67평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 한OOOOOOO

• 건축물 사용승인일: 2014년 05월 23일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

• 본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 풍무동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다.

• 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

• 본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 용이합니다.

• 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

• 전반적인 교통 여건은 대체로 무난하다고 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

• 본건이 소재하는 부지의 서측으로 차량 통행이 가능한 출입로가 외부 공도로 잘 연결되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

• 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(풍무5)으로 지정되어 있습니다.

• 고도지구(공항고도제한 해발 112.86m~371.43m 미만)에 해당하며, 공항시설법에 따른 장애물 제한표면구역 및 진입표면구역에 포함됩니다. 이로 인해 공항 관련 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

• 소로1류, 중로1류, 중로3류, 특수도로 등 다양한 도로에 접하고 있습니다.

• 가축사육제한구역(2026.06.04 지정)으로 지정되어 있어 축산업 관련 제한이 있습니다.

• 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 양도초등학교, 유현초등학교, 풍무중학교, 풍무초등학교, 하늘빛유치원 등 다수의 교육시설에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

• 수도권정비계획법에 따른 성장관리권역에 해당합니다.

• 하수처리구역(풍무처리분구)입니다.

• 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.))으로 지정되어 있어, 특정 대상의 거래 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

• 본 물건의 말소기준권리는 2018년 08월 14일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

• 등기부등본상의 을구 근저당권(을1, 을2, 을14) 및 갑구의 임의경매개시결정(갑3)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

• 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

• 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

• 다만, 임대관계는 미상으로 현재 점유 및 임대차 상황에 대한 정확한 정보는 확인되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 필요하나, 현재 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

• 본건은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

• 풍무동행정복지센터가 인근에 있어 행정 편의시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 인근 편의 및 생활시설

• 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

• 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 금융, 외식 등의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 교육

• 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 김포시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

• 단지 주변으로 풍무초등학교, 유현초등학교, 풍무중학교, 양도초등학교, 하늘빛유치원 등 다수의 교육기관이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

• 전체적으로 정돈된 아파트 단지 내에 위치하며, 쾌적하고 안전한 주거 환경을 제공합니다.

• 주차 시설은 총 1282대가 가능하며, 이 중 1245대가 지하 자동식 주차 공간으로 확보되어 있어 주차 공간이 넉넉합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

• 공항 고도 제한 구역 및 관련 규제 구역에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

• 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근 지역의 축산업 관련 영향이 있을 수 있습니다.

6.2. 공항 관련 소음

• 고도지구 및 관련 공항 규제 구역 지정으로 인해 인근 공항 항공기 운항과 관련된 소음 발생 가능성이 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

• 제공된 정보에 따르면, 공부(건축물대장, 등기사항전부증명서 등)와 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

• 본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 한화유로메트로아파트 104동 9층 903호로, 교통, 교육, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어진 우량 주거 입지에 해당합니다.

• 등기부상 모든 권리가 말소되는 권리분석상 안전한 물건입니다.

• 인수되는 임차인의 보증금이 없어 추가적인 부담이 없습니다.

• 다만, 공항 고도 제한 구역 및 관련 규제 구역에 포함되어 있어 이에 대한 사전 인지가 필요하며, 잠재적인 소음 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

• 안정적인 주거 수요가 확보된 대단지 아파트로서 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

• 깨끗한 권리 분석으로 낙찰 후 명도 및 잔금 납부 과정에서 권리 관련 리스크가 적습니다.

• 김포시의 지속적인 발전 가능성과 교통망 확충 계획 등을 고려할 때 장기적인 투자 가치가 있습니다.

• 김포지하철 개통 등 지역 개발 호재에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

• 본건과 동일한 9층 매물이 2026년 7월 11일에 475,000,000원에 거래된 사실이 있습니다.

• 감정가는 470,000,000원으로 책정되어 있습니다.

• 이를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 유사 매물 거래가를 반영한 적정 입찰가는 470,000,000원 ~ 475,000,000원 범위로 예상됩니다.

• 경쟁 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있으나, 본 물건의 낙찰을 위해서는 473,000,000원 수준을 목표로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.