나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5780 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1259 구일우성아파트 제204동 제6층 제602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 구일역(지하철 1호선) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 스라브지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 1998.05.16) 외벽 : 몰탈위 페인트칠 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등. 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 화재 경보 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, "아파트" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 개설되어 있고, 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<구로동 1259> 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법> , 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축 +옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5780 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1259 구일우성아파트 제204동 제6층 제602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 892,000,000원

* 건물면적: 114.47㎡ (약 34.6평) (분양면적 기준)

* 토지면적: 37.10㎡ (약 11.2평) (공유지분)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO

* 사용승인일: 1998년 5월 16일

* 건물구조: 철근콘크리트 벽식조 스라브 지붕, 지하 2층/지상 20층 건물 내 제6층 제602호

* 아파트 정보: 구일우성아파트, 총 10동, 829세대, 최고층 25층 (단지 기준)

1.1. 입지조건

* 주변환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 구일역(지하철 1호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, "아파트" 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로가 개설되어 있고, 외곽 공도와 접함.

1.2. 건물 및 설비 정보

* 건물 구조 상세: 철근콘크리트벽식조 스라브지붕, 지하2층/지상20층 건물 내 제6층 제602호 (사용승인일: 1998.05.16). 외벽: 몰탈위 페인트칠 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등. 창호: 새시창호.

* 이용상태: 아파트로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 화재 경보 설비 등이 있음.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 제한사항: 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

1.4. 인근 시설 및 주거 환경

* 인근 학교: 구일초등학교 (남동측 인근).

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소.

* 주차: 단지 내 총 주차대수 225대 (지상 12대, 지하 16대, 전기차충전기 지하 17대).

1.5. 혐오시설 여부

* 조사 결과, 본건 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았음.

2. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매.

* 말소기준권리: 2014년 10월 2일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상임.

* 임대관계가 미상이며 금액이 확인되지 않는 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 시 주의가 필요함.

3. 상권분석

* 본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

* 구일역(지하철 1호선)이 인접해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화 및 거주 편의성에 긍정적인 요인으로 작용함.

4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 구일역 도보권, 다수의 버스 노선 운행.

* 교육: 구일초등학교 인접.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 주거환경: 전형적인 아파트 밀집 지역으로 정주 여건이 양호함.

5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1998년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

* 토지거래허가구역: 지정 기간 내에 해당되는 경우, 거래 시 관련 법규 준수 필요.

* 임차인 미확인: 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있음.

6. 종합 의견

* 본건은 서울 서남권의 주요 교통 요지인 구일역 인근에 위치한 아파트로, 생활 편의 시설 및 교육 환경이 갖추어진 입지 좋은 물건임.

* 1998년 준공된 건물이나, 비교적 잘 관리된 단지라면 재건축 또는 리모델링 사업 추진 가능성도 중장기적으로 검토해 볼 수 있음.

* 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황 미확인 부분은 별도 확인이 필요함.

7. 투자 포인트

* 지하철 1호선 구일역 인접으로 우수한 대중교통 접근성.

* 서울 시내 아파트로서 안정적인 주거 수요 확보.

* 감정가 대비 시세 차익 가능성 (시장 가격과의 괴리).

8. 시세분석

* 본건은 공급면적 114.47㎡ (약 34.6평)의 아파트임.

* 최근(2026년 7월) 인근 구일우성아파트 거래 사례를 분석한 결과,

* 전용면적 84.49㎡ (약 25.5평) 아파트가 8억 3,500만원에 거래됨 (평당 약 3,270만원).

* 전용면적 59.44㎡ (약 18평) 아파트가 6억원 및 5억 6,900만원에 거래됨 (평당 약 3,330만원 및 3,160만원).

* 이를 바탕으로 산정한 본건(약 34.6평)의 시장 가격은 평당 약 3,160만원 ~ 3,330만원을 적용 시, 약 10억 9,376만원 ~ 11억 5,278만원 수준으로 추정됨.

* 본건의 감정가는 8억 9,200만원으로, 최근 시장 거래가 대비 현저히 낮게 평가된 것으로 보임.

9. 예상 입찰가

* 감정가 8억 9,200만원과 추정 시장가 10억 9,376만원 ~ 11억 5,278만원을 종합적으로 고려할 때, 본건은 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

* 경쟁 상황 및 낙찰률 등을 감안하여, 감정가 대비 105% ~ 115% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 9억 3,000만원 ~ 10억 3,000만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.