나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101218 [1] 서울특별시 강남구 논현동 244-17 더하우스 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재‘서울학동초등학교’북측 인근에 위치하며 주위는 아 파트, 연립·다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 '강남구청역(지하철 7호선 및 수인분당선)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서 (사용승인일 : 2013.11.15.) - 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감, 석재붙임 마감 등, - 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6m 도로, 남측으로 노폭 약 4m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구 역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101218 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 244-17 더하우스 1층 101호

용도: 도시형생활주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 11.11㎡ (약 3.36평)

건물면적: 14.04㎡ (약 4.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 ‘서울학동초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 연립·다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 ‘강남구청역(지하철 7호선 및 수인분당선)’이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태: 본 건은 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 6m 도로, 남측으로 노폭 약 4m 도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도 한정 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2026타경101218) 등기부 채권 총액 160,000,000원입니다. 이는 말소기준권리가 됩니다.

소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 5번 주택임차권(임대차보증금 160,000,000원, 전입일자 2023.08.01, 확정일자 2023.08.01)이 있습니다. 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-02-03

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이나 대항력이 있어 인수 여부 및 금액에 주의가 필요합니다.

* 임차인: 정

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-01

확정일자: 2023-08-01

배당신고일자: 2025-08-06

대항력: 있음

비고: 보증금 160,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

인수 보증금 합계: 160,000,000원 (정 임차인의 보증금)

1.3. 상권분석

주변 건물 용도: 본 건이 소재한 지역은 아파트, 연립·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

시장 동향: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(전용 약 18㎡)의 다세대 주택이 2026년 7월 기준 37,000,000원에서 50,000,000원 (3억 7천만원 ~ 5억원) 사이로 거래되었습니다. 본 건의 전용면적은 약 14㎡로, 동일한 조건이라면 시장에서 3억 7천만원 내외의 시세가 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호이며, 사용승인일은 2013년 11월 15일입니다.

내외벽 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등입니다.

창호: 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

이용 상태: 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 소화 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 정 임차인의 보증금 160,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 박 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 있어 인수 부담 가능성을 배제할 수 없습니다.

감정가와 시세 간의 큰 괴리: 본 건의 감정가는 202,000,000원이나, 최근 유사 물건의 매매 시세는 370,000,000원 ~ 500,000,000원 수준으로, 감정가와 실제 시세 간에 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 신뢰성 또는 시장 상황 변화에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 강남구 논현동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 7호선 및 수인분당선을 이용할 수 있는 강남구청역 인근에 자리하고 있어 입지적 이점이 있습니다. 그러나 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 1억 6천만원의 보증금은 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 감정평가액(2억 2백만원) 대비 최근 실거래 시세(3억 7천만원~5억원)가 현저히 높아 감정평가의 적정성 및 향후 시세 변동성에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남구 논현동 핵심 입지: 서울의 주요 업무 지구 접근성이 뛰어나며, 학동초등학교 인근으로 생활 편의성이 양호합니다.

* 소형 도시형생활주택: 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 강남 지역이라는 점을 고려할 때, 시장 상황에 따라 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

추정 입찰가: 220,000,000원 (2억 2천만원)

분석: 본 건의 감정가는 202,000,000원이지만, 최근 시장 거래가(370,000,000원 ~ 500,000,000원)를 고려할 때 감정가가 실거래가 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 이에 따라 예상 입찰가는 감정가보다 소폭 높은 수준인 220,000,000원을 제시합니다.

총 예상 매수 부담:

* 추정 입찰가: 220,000,000원

* 인수 보증금: 160,000,000원

* 총 부담액: 380,000,000원

시장 분석 및 제언:

본 건은 예상되는 총 매수 부담액(약 3억 8천만원)이 최근 유사 면적의 실거래가 범위(3억 7천만원 ~ 5억원)에 포함되는 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 상당하므로, 입찰 전 임차인과의 협상 가능성, 보증금 회수 가능성 등을 철저히 검토해야 합니다. 또한, 감정가와 실거래가 간의 큰 격차는 물건의 가치 판단에 있어 신중함을 요구합니다. 낙찰 후 명도 및 임차인 관련 제반 사항 처리에 대한 충분한 대비가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.