나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34051 [2] 광주광역시 북구 운암동 1782 센텀플로라에듀 제7층 제701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 북구 운암동 "대자초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기 호 구 조 1 "구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 중 제1층 제102호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 샷시창 등 마감임." 2 "구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 중 제7층 제701호로서, 외벽: 석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 샷시창 등 마감임."

이용상태

기 호 이 용 상 태 1 근린생활시설 2 아파트

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 화재탐지시설 및 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서,아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 왕복2차선 포장도로, 남측으로 왕복2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대 관계는 미상임. 나. 현장조사시 탐문결과 기호(1)현황은 영업시설들이 잔존하나 임대인의 것으로 파악되오니, 경매입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34051 (2)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 1782 센텀플로라에듀 제7층 제701호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 중 제7층 제701호

용도: 아파트

감정가: 225,000,000원

토지면적: 39.05㎡ (약 11.81평)

토지지분: 39.05㎡ (약 11.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.55㎡ (약 20.43평)

건물지분: 67.5538㎡ (약 20.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 입OOOOOOOO (입하신용협동조합)

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 광주광역시 북구 운암동 "대자초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지조건은 보통입니다 [cite:].

* 교통상황: 본 건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 보통시됩니다 [cite: ].

* 건물의 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 중 7층 701호로서, 외벽은 석재붙임, 몰탈위페인팅 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창 마감으로 상태는 양호한 것으로 보입니다 [cite: ].

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역, 절대보호구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다 [cite: ].

* 인접 도로상태: 본 건은 북측으로 왕복2차선 포장도로, 남측으로 왕복2차선의 포장도로에 각각 접해 있습니다 [cite: ].

* 주변 시설: 대자초등학교 인근에 위치하며, 아파트단지, 상가, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다 [cite: ].

1.3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2021년 8월 23일 접수된 입하신용협동조합의 근저당(을1)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 을2, 을3, 을4, 을4-1, 갑3, 갑4, 갑5, 갑7, 갑9, 갑10 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 없는 것으로 파악됩니다 [cite: ].

* 임차인현황:

* 임차인: 조준희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-20

* 대항력: 없음

* 특이사항: 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력 또한 없는 것으로 파악되어 인수 대상이 아닙니다.

* 인수보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주위환경: 본 건은 아파트단지, 상가, 근린생활시설이 혼재된 주상지대로, 대자초등학교 인근에 위치하여 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다 [cite: ].

* 상업시설: 인근에 상가 및 점포들이 소재하고 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다 [cite: ].

* 주거환경: 아파트 단지가 주변에 형성되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 가지고 있습니다 [cite: ].

1.5. 생활정보

* 교육시설: 대자초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀들의 교육에 유리한 환경을 제공합니다 [cite: ]. 또한, 주변에 유치원부터 대학까지 교육시설이 다양하게 분포하고 있어 교육 접근성이 좋은 편입니다 [cite: ].

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리합니다 [cite: ].

* 편의시설: 주변에 상가 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다 [cite: ]. 주차 시설로는 아파트 내에 지상 및 지하 주차장이 마련되어 있으며, 전기차 충전 시설도 이용 가능합니다 [cite: ].

* 주거환경 만족도: 거주민 후기에 따르면 뷰가 좋고, 동네가 전반적으로 조용하며 살기 좋다는 평가가 있습니다 [cite: ].

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 담보물에 대한 다른 경매 진행 여부 또는 해당 채무의 변제 상황에 따라 본 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 건물 이용 상태 (기호 1): 감정평가서 요약에 따르면, 본 건 아파트(기호 2) 외에 근린생활시설(기호 1)이 있으며, 현장 조사 시 해당 호실에 영업시설이 잔존하나 임대인의 것으로 파악되었다는 점은 참고사항입니다. 다만, 본 물건은 아파트(기호 2)이므로 직접적인 관련성은 낮습니다 [cite: ].

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 운암동에 위치한 센텀플로라에듀 아파트로, 대자초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며, 주변 상업시설 및 교통 접근성이 양호하여 기본적인 주거 만족도가 높은 지역입니다 [cite: ].

권리관계는 말소기준권리인 입하신용협동조합의 근저당(을1)에 의해 대부분의 권리가 소멸될 예정이어서 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다. 또한, 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 학교, 상가, 주거 단지가 혼재된 지역으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아 명도 후 소유권 확보 및 재산권 행사가 용이합니다.

* 우수한 교육 환경: 대자초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다 [cite: ].

* 신축급 아파트: 2021년 사용승인된 비교적 신축에 속하는 아파트로, 내부 컨디션 및 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다 [cite: ].

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 225,000,000원입니다.

본건은 인수할 보증금이 없는 것으로 분석되었습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 최근 실거래가(전용 67.55㎡ 기준 약 2.1억~2.2억 원 수준 [cite: ]) 및 주변 시세, 본 건의 현황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.