나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34784 [2] 광주광역시 광산구 수완동 949 수안채리치 상가2동 지하1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광감정 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 '수완하나중학교' 북서측 인근에 위치하는 '수안 채리치 상가2동 지하1층 104호와 105호'로, 부근은 공동주택단지, 단독주택 등으로 형성된 주거지대을 이룸.

교통상황

수완지구내 간선도로망 정비되어 있어 일반적인 교통여건 비교적 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 건물(사용승인일: 2016.6.29)건물내 기호1) 104호, 기호2) 105호로 외벽: 치장타일마감 등 내벽: 인테리어마감 등 바닥: 몰탈마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

본건 기호1),2)는 근린생활시설로 현재 공실임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수 및 위생설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 연립주택부지내 근린생활시설임.

인접 도로상태등

본건 근린생활시설은 서측으로 노폭 약 10미터의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로, 중로2류(폭 15~20m)(접함), 가축사육제한구역, 상대호보구역, 절대보호구역, 택지개발지구(완료)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 부합된 제시외건물은 영업을 위해 임차인 등이 시설한 것으로 보이나 현재 폐업한 상태이니 참고 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 매각 포함
- 공실임
- 감정평가서상 제시외 건물은 영업을 위해 임차인 등이 시설한 것으로 보이나, 현재 폐업한 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34784 (2)

소재지: 광주광역시 광산구 수완동 949 수안채리치 상가2동 지하1층105호

용도: 근린상가

감정가: 218,050,000원

토지면적: 57.96㎡ (약 17.54평)

토지지분: 57.96㎡ (약 17.54평)

건물면적: 74.61㎡ (약 22.57평)

건물 제시외면적: 20.30㎡ (약 6.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 소상공인자영업자새출발기금주식회사

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 '수안채리치 상가2동 지하1층 105호'에 위치하며, '수완하나중학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. [cite: S3, S7, S8]

부근은 공동주택단지와 단독주택 등으로 형성된 주거지대이며, 수완지구 내 간선도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 여건이 비교적 양호합니다.

물건은 서측으로 노폭 약 10미터의 보행자전용도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구(완료)에 해당합니다.

수완지구는 광주광역시의 주요 주거 및 상업 중심지 중 하나로, 높은 구매력을 갖춘 배후 수요를 보유하고 있습니다. [cite: S11, S10]

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을4 (근저당권, 2018-10-18)

등기부채권 총액: 1,100,796,427원

매각으로 소멸되는 권리: 본건 등기사항전부증명서상 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: (제시된 정보에 따름)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

현재 임차인 정보는 파악되지 않았으며, 공실 상태입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 광주광역시 광산구 수완동은 광주의 대표적인 주거 및 상업 중심지로, 안정적인 배후 수요를 갖춘 지역입니다. [cite: S11, S10]

수완지구는 풍부한 주거 인구와 높은 구매력을 바탕으로 활발한 상업 활동이 이루어지고 있으며, 음식점, 도소매업, 서비스업 등 다양한 업종의 사업체가 밀집해 있습니다. [cite: S13]

인근에 수완하나중학교 등 다수의 학교와 아파트 단지가 위치하여 학생 및 주거민을 기반으로 한 상권 형성에 유리한 입지입니다. [cite: S4, S5, S7, S8]

다만, 상권 전체적으로는 높은 구매력을 보이나, 특정 지역의 경우 안정성이 다소 낮을 수 있다는 분석이 있습니다. [cite: S11]

지하 1층 상가로서 접근성 및 가시성 측면을 고려한 업종 선택 및 마케팅 전략이 중요할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교육: 물건지 인근에 수완하나중학교가 위치하며, 주변으로 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하여 우수한 교육 환경을 제공합니다. [cite: S4, S5, S7, S8, S9]

교통: 수완지구 내 간선도로망이 잘 구축되어 있어 차량을 이용한 시내 및 외곽 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

편의시설: 대규모 주거 단지가 형성되어 있어 은행, 병원, 쇼핑몰, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실: 현재 본 물건은 공실 상태이므로, 임대 수익 발생까지 공실 리스크 관리 및 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물은 영업을 위해 임차인이 시설한 것으로 보이나 현재 폐업한 상태이며, 매각에 포함되어 있습니다. 이는 명도 및 철거 관련 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

시장 변동성: 과거 수완지구 일대 부동산 시장은 외지인 투자 유입 등으로 인해 가격 변동성이 있었으며, 이에 대한 정부의 단속 및 규제 움직임이 있었던 점을 고려할 필요가 있습니다. [cite: S1, S2, S5, S6]

난개발 가능성: 일부 지역에서 도로 및 기반 시설 부족 등 난개발 문제가 제기되었던 사례가 있으나, 본 물건이 위치한 상가 건물의 특성상 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. [cite: S9]

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 수완지구의 잘 발달된 상업 및 주거 지역 내 근린상가로, 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

현재 공실 상태이며 제시외 건물과 관련된 사항은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 높은 등기부채권 총액은 시세 및 낙찰가 산정에 신중한 접근을 요구합니다.

수완지구의 상권 특성 및 시장 동향을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 배후 수요를 갖춘 수완지구 내 핵심 상권.

교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 밀집 지역.

일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 218,050,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 상기 기술된 권리관계, 공실 현황, 제시외 건물 문제, 향후 상권 전망, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수할 보증금이 없는 상태이므로, 감정가 및 시장 조사를 바탕으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.