나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55925 [2] 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 ""화담고등학교(예정)"" 남측 인근 ""세정프라자1동"" 건물 내에 위치하며 주위는 농경지대 내지 임야지대에서 택지로 용도전환 중에 있는 지역으로서 성숙도 등 고려시 주위환경은 양호시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층/지상5층 건물 중 제1층 제104호 외 1개호로서,
(사용승인일: 2020.11.09)
일련번호(1)[제1층 제104호]
외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 등,
창호: 강화유리 마감 등,
바닥: 시멘트 모르타르 마감 등이며,

일련번호(2)[제2층 제203호]
외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 강화유리 마감 등,
바닥: 바닥타일 마감 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장(전유부,갑)상 ""근린생활시설"" 로 각각 등록되어 있으며 현장조사일 현재 일련번호(1)은 현황 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 소방설비, 통신설비, 도시가스, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 정방형 토지로서 현장조사일 현재 ""상업용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 중로3류(폭 12m~15m)(봉담2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 공공주택지구, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경55925 (2)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 2층203호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세종전의신용협동조합

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 27.65㎡ (약 8.36평)

토지지분: 27.6474㎡ (약 8.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.65㎡ (약 17.74평)

건물지분: 58.65㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층/지상5층 건물 중 제1층 제104호 외 1개호 (사용승인일: 2020.11.09)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 394,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 비고란에 기재되어 있으나, 상세 내용은 별도 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 "화담고등학교(예정)" 남측 인근 "세정프라자1동" 건물 내에 위치합니다. 주위는 농경지대 내지 임야지대에서 택지로 용도 전환 중에 있는 지역으로서, 성숙도 등을 고려할 때 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 중로3류(폭 12m~15m)(봉담2지구)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리: 2020.11.25 접수된 전의신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다. 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 배 (배소현)

보증금: 30,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자(사업일자): 2024-03-05

확정일자: 2025-04-14

배당신고일자: 2025-06-13

대항력: 없음

비고: 임대차 관계는 미상이나, 현재 등기부상 임차인이 존재하나 대항력이 없습니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 (2020.11.25), 근저당권 (2020.11.25, 전의신용협동조합), 소유권이전신탁 (2020.11.25, 수협은행), 임의경매개시결정 (2025.05.12, 세종전의신용협동조합), 압류 (2025.07.24, 화성시) 등의 권리가 등기되어 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 등기부채권 총액은 12,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현재 이용 상태

본건은 집합건축물대장상 "근린생활시설"로 등록되어 있으며, 현장조사일 현재 일련번호(1) (1층 104호)은 현황 "공실" 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

주위는 농경지대 및 임야지대에서 택지로 용도 전환 중인 지역으로, 봉담2지구와 연계된 지역 개발이 진행되고 있습니다. "화담고등학교(예정)" 인근에 위치하며, 준주거지역에 속해 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 소방설비, 통신설비, 도시가스, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

"화담고등학교(예정)"가 본건 남측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

본건 중 1층(104호)은 현재 공실 상태로, 향후 공실 위험을 고려해야 합니다. 상가로서의 임대 수요 및 시장 상황을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

6.2. 지역 개발 영향

본건 소재지는 택지 개발 및 공공주택지구 지정 등 대규모 개발이 예정되어 있습니다. (봉담3 공공주택지구 등) 이는 향후 지역 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 개발 과정에서의 소음, 교통 혼잡 등 일시적인 불편을 초래할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역은 주로 농경지 및 임야에서 택지로 전환되는 과정에 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 악취 등의 혐오시설 존재 가능성은 낮습니다. 검색된 정보에서는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 상가 건물로, 봉담2지구와 인접하여 지역 개발의 수혜가 예상되는 입지에 있습니다. 근린상가로서의 활용 가치가 있으며, 교통 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 1층 일부가 공실 상태이며, 개발 지역 특성상 향후 변동 가능성을 고려해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 없다는 점은 권리관계 측면에서 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 준공연도 2020년의 신축 상가 건물

* 봉담2지구 및 개발 예정 지역(봉담3 공공주택지구 등) 인근으로 미래 가치 상승 기대

* 근린상가로서 지역 주민 수요 충족 가능성

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계 명확

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없으므로, 감정가 394,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 본건의 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.