나이스옥션 법원경매 수원 2024타경96603 [1] 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 10층1013호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층, 지상 20층건 중 10층 1013호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 복합판넬붙임 등,
내벽 : 미상 임.
창호 : PVC샷시 등 창호 임.

이용상태

본건의 내부확인은 현장조사시 이해관계인 부재 및 시건장치 등으로 인하여 내부확인이 불가능 하였는 바, "집합건축물대장 건축물현황도"에 의거 내부도시 하였으며, 공부상 오피스텔 (방 겸 거실, 주방, W.C1, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지기, 옥내소화전, 승강기 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15미터 내외 및 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

능동 1065-1 :일반상업지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

물건 비고

2026. 8. 7.자 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경96603 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 10층 1013호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 113,000,000원

토지면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

토지지분: 6.1511㎡ (약 1.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.07㎡ (약 6.37평)

건물지분: 21.0713㎡ (약 6.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일변 15미터 내외 및 남측으로 노폭 20미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

해당 필지는 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기들이 순차적으로 기록되어 있으며, 말소기준권리인 압류(동화성세무서장) 이후에 강제경매가 개시되었습니다. [제공된 정보]

3.2. 임차인 현황

본건에는 김진영 임차인이 거주 중인 것으로 확인됩니다. [제공된 정보]

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2023년 02월 24일

* 확정일자: 2023년 01월 26일

* 대항력: 있음

* 선순위임차권: 있음 [제공된 정보]

3.3. 인수되는 권리

을구 1번 임차권등기(주택임차권)는 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. [제공된 정보]

임대차보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [제공된 정보]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화성시 능동 지역은 오피스텔, 주거 시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 동탄 신도시의 발전과 함께 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 상권 형성

인근에 능동고등학교가 위치하며, 상업 시설이 발달하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

또한, 삼성전자 화성사업장 및 동탄 테크노밸리 등 대규모 산업단지가 인접하여 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 상업 시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

본건은 철근콘크리트 구조의 오피스텔 건물로, 내부에는 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지기, 옥내 소화전, 승강기 및 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. [제공된 정보]

공부상 오피스텔(방 겸 거실, 주방, W.C1, 현관 등)으로 이용 중입니다. [제공된 정보]

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임대차보증금 100,000,000원의 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. [제공된 정보]

이는 매수인이 추가적으로 부담해야 하는 금액이 될 수 있으므로, 입찰 시 반드시 인수 보증금액과 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다. [제공된 정보]

임차인 김진영 씨의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수하게 됩니다.

6.2. 기타 리스크

건물 내부 확인이 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 시건장치 등으로 인해 불가능하였으므로, 내부 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. [제공된 정보]

감정평가서상 토지이용계획에 여러 제한사항(중로1류, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리구역)이 존재하므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 능동에 위치한 소형 오피스텔로, 동탄 신도시의 풍부한 배후 수요와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 최우선 변제 대상이 되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 1억 원의 임차 보증금은 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. [제공된 정보]

따라서, 해당 임차 보증금의 배당 여부 및 최종 인수 금액을 정확히 파악하고, 이를 반영한 신중한 입찰가를 산정하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄 신도시 내 풍부한 임대 수요: 삼성전자 등 대규모 산업단지 인접으로 안정적인 임대 수익 기대.

* 편리한 교통망: 차량 접근 용이 및 대중교통 이용 편리.

* 소형 오피스텔: 비교적 낮은 투자 진입 장벽.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 전용면적 21.07㎡(49B 타입)의 동탄헤리움 오피스텔 최근 실거래가는 2026년 7월 기준 약 78,000,000원에서 87,000,000원 수준입니다.

KB부동산 시세 상으로는 일반가 약 95,000,000원으로 제시되고 있습니다.

감정가는 113,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 형성되어 있습니다. [제공된 정보, 3, 4, 5]

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. [제공된 정보]

이는 시세보다 현저히 낮은 금액으로 입찰해야 하는 요인이 됩니다.

최근 실거래가와 인수 보증금 위험을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원

이 입찰가는 최근 실거래가보다 낮으며, 임차인 보증금 인수 위험을 일정 부분 반영한 금액입니다. 다만, 실제 낙찰가는 경매 진행 상황 및 응찰자 수에 따라 변동될 수 있으며, 인수 보증금의 최종 부담액에 따라 투자 수익률이 크게 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.