나이스옥션 법원경매 수원 2024타경85931 [1] 경기도 오산시 오산동 540-15 미소가 OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동양감정 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 북측 인근에 위치하며 부근으로는 단독주택 및
다세대주택, 학교, 상업시설 및 업무시설, 근린생활시설, 관공서등이 소재하며 제반 주위환
경은 보통인 편임

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(오산역)이 소재하여
대중교통 이용편의는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 공동주택 중 2층 202호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 일부 돌붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창 호 : 알루미늄 샷시 및 하이샷시창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관보안설비
등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2020-11-
19)(성산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

중점경관관리구역

기호(3)
도시지역, 일반상업지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2020-11-
19)(성산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

중점경관관리구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.05.04.자 주택도시보증공사로부터 ‘임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경85931 (1)

소재지: 경기도 오산시 오산동 540-15 미소가 2층202호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

2.2. 면적 정보

토지면적: 24.62㎡ (약 7.45평)

건물면적: 68.40㎡ (약 20.70평)

2.3. 매각 정보

감정가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

인수 보증금 합계: 0원

3. 입지조건

3.1. 지역 및 주위 환경

본 건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하고 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 오산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (Search result 2 indicates potential future extension of Shinbundang Line to Osan Station, which could enhance transit convenience).

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 요약

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 10일 접수된 고양시산림조합의 근저당권(144,000,000원)입니다. 경매개시결정 등기(2024타경85931)를 포함한 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 내역 (말소 예정)

- 근저당권 (고양시산림조합, 2021-11-10)

- 주택임차권 (박선화, 220,000,000원, 2023-10-12 접수된 내용이나 등기부에는 말소 처리)

- 임의경매 (고양시산림조합, 2024-08-27)

- 가압류 (신용보증기금, 2024-07-17)

- 압류 (부천시, 2025-09-29)

총 등기부채권액: 385,717,842원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박선화)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-09-29

* 확정일자: 2021-09-29

* 배당신고일자: 2023-10-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

(주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 다음 날 효력이 발생하나, 해당 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추었음에도 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.)

4.3. 인수되는 권리 및 부담

본 경매물건은 매각으로 인해 위에 명시된 권리들(말소기준권리보다 선순위인 경우 제외)이 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (Search result 5 and 12 explain that for residential officetels, the tenant's right is based on moving in and resident registration. The "no 대항력" status is critical.)

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본 건은 오산역 인근에 위치하여 주변에 다양한 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. (Search result 3 lists several officetel names like 르마레시티, 우주마루, 케렌시아 in the vicinity, indicating a developed officetel/commercial area.)

5.2. 건물 특성

본 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 공동주택(오피스텔)으로, 2017년 3월 20일에 사용승인되었습니다. 본 호실은 2층 202호이며, 오피스텔로 이용 중입니다. (Search result 4, 7, 11, 13, 18, 19 provide context of similar officetel buildings in the area with various amenities and unit sizes.)

6. 생활정보

6.1. 편의시설

오산역을 중심으로 대형마트, 병원, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다. (Search result 2, 7 mention proximity to large mart, city hall. Search result 15 mentions an upcoming pet theme park near Osancheon, which could add to local amenities).

6.2. 교육시설

인근에 성산초등학교, 가수중학교, 매홀고등학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. (Search result 7 lists 성호초, 가수중, 매홀고 with proximity.)

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관련 리스크

'대항력있는임차인'이라는 특이사항과 '대항력: 없음'이라는 임차인 현황의 상이한 정보는 주의가 필요합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있고, 주택도시보증공사(HUG)가 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출한 점으로 미루어 볼 때, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. (Search result 8, 9, 14 discuss HUG's role with "대항력 포기" properties and potential risks for buyers, emphasizing careful legal review.)

7.2. 임대차 관련 리스크

임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 주택도시보증공사(박선화)가 등재되어 있습니다. '대항력 없음'으로 표기되었으나, HUG 관련 채권은 낙찰 후에도 복잡한 법적 절차를 거칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. (Search result 9 mentions that even with HUG insurance, additional damages for tenants can occur.)

7.3. 기타 리스크

오산 제1하수종말처리장이 오산천 주변에 위치하고 있으나, 복개 및 반려동물 테마파크 조성 사업이 진행되어 혐오시설에서 시민친화 공간으로 탈바꿈하고 있어 직접적인 부정적 영향은 적을 것으로 보입니다. (Search result 15 indicates this facility is being redeveloped.)

8. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 감정가는 2억 5천만원이며, 권리분석상 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 비교적 안전한 경매물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 관련 상이한 정보와 HUG의 확약서 내용에 대한 법률적 해석은 전문가와 상의하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 오산역 도보 이용 가능한 역세권 입지

* 반경 내 다수 오피스텔 및 상업 시설 밀집

* 권리분석상 인수 부담 적음 (임차보증금 0원)

* 향후 신분당선 연장 시 추가적인 가치 상승 기대 (Search result 2)

10. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 오산시 오산동 일대 전용면적 60~70㎡대 오피스텔의 매매가는 1억 3천만원에서 2억 5천만원 사이로 형성되어 있습니다. (Search result 3 shows officetels in the area ranging from 9,000만원 to 32,000만원, with specific units like 66㎡ at 13,000만원 and 84㎡ at 14,500만원 or 32,000만원. Search result 7 shows '아라오피스텔' 24㎡ at 9,900만원. Search result 6 lists 20.01㎡ at 9,500만원 and 27.81㎡ at 9,000만원 or 11,000만원. Given the 68.40㎡ size, the comparable range is broad. The provided 감정가 is 250,000,000원.)

본 건은 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없으며, 68.40㎡(약 20.70평)의 전용면적을 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 2억 2천 5백만원 ~ 2억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(본 예상 입찰가는 현재까지 확보된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 추가적인 시세 조사, 법률 검토 등을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.