나이스옥션 법원경매 수원 2024타경96269 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-54 해비치타운 씨동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산감정 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "용인초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역 "용인중앙시장역(에버라인)"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호함.

건물의 구조

2021년 12월 09일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제203호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

-186-48번지: 세장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.
-186-45번지: 부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.
-186-54번지: 세장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-186-48번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역임.

-186-45번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

-186-54번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

물건 비고

2026.05.26.자 주택도시보증공사로부터 ‘임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경96269 (1) 사건번호

경기도 용인시 처인구 김량장동 186-54 해비치타운 씨동 2층203호 소재지

도시형생활주택 용도

219,000,000원 감정가

29. 14㎡ (약 8.81평) 토지면적

35. 48㎡ (약 10.73평) 건물면적

토지/건물일괄매각 매각대상

부동산강제경매 경매구분

주택도시보증공사 채권자 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "용인초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역 "용인중앙시장역(에버라인)"이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용:

* 186-48번지: 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 186-45번지, 186-54번지: 도로로 이용 중입니다.

* 토지계획: 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 다수의 법률에 따른 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역)이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정 (2024타경96269)으로, 접수일자는 2024년 11월 05일입니다. 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강소정 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-31

* 확정일자: 2022-03-02

* 대항력: 없음

* 등기부상 주택임차권(을3)으로 등기되었으나 말소 예정입니다.

* 비고: 2026년 05월 26일자로 주택도시보증공사로부터 '임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 임차인: 박대인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-27

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있는 임차인이지만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 이 임차인의 권리가 매수인에게 승계되는지 여부는 면밀한 조사가 필요합니다.

* 총 등기부채권액: 215,000,000원 (등기부 요약 기준)

* 기타 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 김량장동 일대는 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재된 지역으로, 인근에 용인초등학교가 위치하여 주거지역으로서의 특성을 가지고 있습니다.

* 용인중앙시장역(에버라인)이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 상업시설 이용도 용이한 편입니다.

* 다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집된 지역으로, 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 인근에 용인초등학교가 있으며, 용인중앙시장역 주변으로 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 용인중앙시장역(에버라인) 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 주거 환경: 아파트, 다세대, 단독주택 등이 혼재된 주거 지대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(박대인)의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있다는 점은 주의가 필요합니다. 실제 보증금이나 명도 관련 분쟁의 소지가 있는지 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가(219,000,000원) 대비 유사한 단지의 최근 실거래가(약 150,000,000원)에 상당한 차이가 있어, 낙찰 후 재평가 또는 시장 상황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 용인시 처인구 지역 내 혐오시설 집중 우려: 검색 결과, 용인시 처인구 지역에 폐기물 처리 시설, 소각장 등 혐오시설이 집중될 수 있다는 주민들의 우려가 제기되고 있습니다. 이는 장기적으로 지역 가치에 영향을 줄 수 있으나, 본건 물건지에서 직접적으로 인접한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 강소정 관련 보증금 인수 부담은 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 박대인의 존재와 보증금 0원이라는 특이사항은 명도 및 추가적인 권리 관계 확인을 요하며, 시세 대비 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 우수한 입지: 학교, 역세권, 도로 접근성 등 주거 환경이 양호합니다.

* HUG 보증금 관련 리스크 해소: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 35.48㎡(약 10.73평)입니다.

동일 단지인 해비치타운의 최근 실거래가(2026년 7월 9일)는 82㎡(전용 69.725㎡)가 2억 9,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 단위 면적당 가격을 산출하면 약 423만원/㎡ (약 1,400만원/평) 수준입니다.

본건의 전용면적(35.48㎡)에 이 단가를 적용하면 대략 150,404,400원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 219,000,000원이지만, 실제 시장 거래가와 차이가 있습니다.

대항력 있는 임차인 박대인의 권리관계 및 명도 리스크, 그리고 향후 발생할 수 있는 추가 비용 등을 고려하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 인수 보증금을 제외하고 시장 시세 및 리스크를 반영한 예상 입찰가는 약 135,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.