나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50796 [1] 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움에이동 9층918호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주감정 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "지하철1호선 병점역" 남동측 인근에 위치하며 주위는
병점역 인근 1번국도변 근린생활시설, 상업용건물, 업무용 건물등이 소재하는 지역으로 제
제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철1호선 병점역등이 소재하는
등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5/지상20층 건물내 제9층 제918호 로서,
외벽:석재붙임 및 페인팅마감등.
내벽:벽지도배, 타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

오피스텔 1개호(침실2,거실,주방,욕실,현관등의 구조임)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 진출입로를 통하여 외곽공도와 연계되며 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 중로3류(폭12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 비행
안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

2026.06.09.자 주택도시보증공사로부터 ‘임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경50796 (1)

소재지: 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움 에이동 9층 918호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 260,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.42㎡ (2.24평)

토지지분: 7.4221㎡ (2.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 41.84㎡ (12.66평)

건물지분: 41.845㎡ (12.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 건물 정보

구분건물감정평가요항표에 따르면 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상20층 건물 내 제9층 제918호로서,

이용상태는 오피스텔 1개호(침실2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등의 구조)로 이용 중입니다.

건축물대장상 전용면적은 41.84㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 지하철 1호선 병점역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 병점역 인근 1번 국도변의 근린생활시설, 상업용 건물, 업무용 건물 등이 소재하는 지역으로 제반 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 병점역 등이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 준주거지역, 중로3류(폭12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 7월 10일 접수된 하나은행의 가압류(금 24,560,045원)입니다.

이후 화성시, 안양세무서장, 주택도시보증공사(강제경매), 천안세무서장의 압류 및 강제경매 등기, 소유권 보존 및 이전 등기가 존재합니다.

등기부채권 총액은 254,560,045원입니다.

경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (안성민)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-11-16

확정일자: 2021-11-16

배당신고일자: 2023-12-08

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을1)은 말소되었습니다.

* 임차인: 홍

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-25

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

"매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 별도 기재는 없습니다.

주택도시보증공사로부터 2026년 6월 9일자 확약서가 제출되어, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

이에 따라 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 이용 현황

본건 주변은 지하철 1호선 병점역을 중심으로 주거용 오피스텔, 상가, 업무용 건물 등이 혼재된 상업 및 업무 지구입니다. 역세권 프리미엄을 누릴 수 있는 지역입니다.

4.2. 최근 매매 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 병점역써밋프라움 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 5월 20일, 전용면적 24.12㎡ (약 7.30평)의 물건이 11,300만원에 거래되었습니다. (층수 20층)

2026년 5월 6일, 전용면적 24.12㎡ (약 7.30평)의 물건이 11,500만원에 거래되었습니다. (층수 9층)

2026년 4월 18일, 전용면적 28.2904㎡ (약 8.56평)의 물건이 16,400만원에 거래되었습니다. (층수 18층)

본건은 건물면적 41.84㎡ (약 12.66평)이며, 9층에 위치하고 있습니다. 9층 실거래가(11,500만원)를 기준으로 볼 때, 본건의 전용면적이 유사하다면 시장가는 약 11,500만원 내외로 추정할 수 있습니다. 본건의 건물면적(41.84㎡)이 유사 면적의 실거래가 전용면적(24.12㎡)보다 크므로, 전용면적을 약 27.20㎡(건물면적의 65% 가정)로 추산 시, 9층 실거래가 기준 평당가(약 477만원/㎡)를 적용하면 약 129,744,000원의 시장가가 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

본건은 병점역 초역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 행정기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 1번 국도변에 인접해 있어 차량을 이용한 시내외 이동도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

말소기준권리 이후 등기된 권리들이 경매 절차에 따라 말소되므로, 명확한 법적 리스크는 적으나, 모든 권리 분석은 최신 등기부등본 및 관련 서류를 통해 재확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 홍 의 경우, 대항력은 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 인수 보증금이 0원으로 처리되었으나, 추후 예상치 못한 법적 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

6.3. 기타 리스크

화성시 전반적으로 소각장, 폐기물 매립장 등 혐오시설 설치에 대한 주민 민원이 간헐적으로 발생하고 있으나, 본건 소재지인 병점동 376-11 주변에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 지역 개발 및 환경 관련 이슈는 장기적인 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 병점역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 건물 연식(2020년 준공)이 비교적 신축에 해당하며, 기본적인 주거 및 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 임차인 관련 위험 요소는 주택도시보증공사의 확약서 제출로 상당 부분 해소되었으나, 금액이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다. 감정가는 260,000,000원이지만, 최근 실거래가 추이를 고려할 때 시세와의 괴리가 있는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 및 생활 편의성 확보.

* 2020년 준공의 비교적 신축 오피스텔로 상품성 양호.

* 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차인 보증금 인수 부담 소멸.

* 감정가 대비 실거래가 수준이 낮아 시세 차익 또는 저가 매수 기회 고려 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 9층 물건의 전용면적 24.12㎡가 11,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물면적 41.84㎡(약 12.66평)를 고려할 때, 전용면적을 약 27.20㎡로 추산 시, 9층 실거래가 기준 평당가(약 477만원/㎡)를 적용하면 시장가는 약 129,744,000원 수준으로 예상됩니다.

본건은 감정가 260,000,000원 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있는 점, 권리분석상 인수되는 보증금이 없는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 시장가 수준에서 경매 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 120,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.