나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77558 [1] 경기도 화성시 봉담읍 분천리 267-2 기타복합용건물 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛감정 · 평가일 2024.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 분천리 소재 "분천1리마을회관" 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택, 소규모 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 원거리에 국도 43호선과 수도권제2순환고속도로(봉담-동탄)이 지나는 등 광역교통망 양호하나 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지인 토지로서 주거기타(제조장 및 주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 약 4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 자연취락지구,가축사육제한구역(2018-01-16)(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공히 1996. 07. 04 사용승인된 제가동 및 제나동 2개동으로,

<제가동(제조장)>
- 외벽 : 샌드위치판넬 마감,
- 창호 : 알루미늄샷시창호,
- 바닥 : 우레탄 바닥임.

<제나동(주택)>
- 외벽 : 치장벽돌조 마감 등,
- 내벽 : 판넬조, 벽지 및 타일 마감 등,
- 창호 : 알루미늄 샷시 창호 임.

이용상태

제가동 : 제조공장, 제나동 : 주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 전기, 도시가스설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "사진용지"참조.

공부와의 차이

- 제가동(제조장)은 공부상 주구조 판넬조로 기재되었으나 현황 "경량철골구조"임.
- 기호(1) 건물 2개동 공히 도로명주소 분천길45길 5-3이나 제나동(주택)은 5-2임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 제가동(제조장) 내 기계기구 등 있으나 귀 제시목록 외, 소유권원 등을 확인할 수 없어 평가외하였음.

- 제가동 임대관계 미상이고 제나동은 소유자의 형제 하*우가 보증금 없이 월30만원에 임차하여 거주 중이며, 제시외 건물(ㄹ) 주택은 소유자의 아버지가 거주 중인 것으로 탐문 조사되었으며 실제 임대차 내용은 경매 진행 시 재 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가상 ㄱ~ㅇ) 포함
2. 제가동(제조장)은 공부상 주구조 판넬조로 기재되었으나 현황은 '경량철골구조'임(기계기구 등은 평가제외함)
3. 목록 1. 건물 2개동 도로명 주소는 분천길45길 5-3이나 제나동(주택)은 5-2임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경77558 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 봉담읍 분천리 267-2

1.3. 용도

기타복합용건물

1.4. 감정가

294,326,500원

1.5. 면적

토지면적: 437.00㎡ (약 132.2평)

건물면적: 183.00㎡ (약 55.4평)

건물 제시외면적: 124.75㎡ (약 37.7평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

경기신용보증재단 (경OOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 분천리 소재 "분천1리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 소규모 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 원거리에 국도 43호선과 수도권제2순환고속도로(봉담-동탄)가 지나는 등 광역교통망은 양호하나, 대중교통 사정은 다소 불편합니다. 남측으로 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 성장관리권역입니다.

2.4. 건물 현황

총 2개동으로, 1996년 7월 4일 사용승인되었습니다.

- 제가동(제조장): 외벽 샌드위치판넬, 창호 알루미늄샷시, 바닥 우레탄 마감. 공부상 주구조는 판넬조이나, 현황은 '경량철골구조'입니다.

- 제나동(주택): 외벽 치장벽돌조, 내벽 판넬조/벽지/타일, 창호 알루미늄샷시 마감.

건물은 제가동은 제조공장으로, 제나동은 주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 전기, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을4, 2007년 8월 7일 접수, 봉담새마을금고 근저당권 (195,000,000원)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

말소기준권리인 근저당권(195,000,000원)과 강제경매 채권액(85,245,279원)을 합한 총 280,245,279원입니다.

3.3. 임차인 및 점유자 현황

* 소유자의 형제인 하영섭 씨가 보증금 0원, 차임 0원에 2023년 5월 1일 전입하여 거주 중입니다. 대항력은 없습니다. (탐문조사 결과: 보증금 없이 월 30만원에 임차하여 거주 중이라는 내용이 있으나, 등기부상 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 내용은 경매 진행 시 재확인 필요합니다.)

* 소유자의 아버지가 제시외 건물(ㄹ)에 거주 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. (임대관계 미상)

* 본 물건은 일괄매각이며, 감정평가상 제시외 건물(ㄱ~ㅇ)이 포함됩니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주위가 주택, 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전원적인 환경과 일부 공업 지대가 복합적으로 나타납니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 거리가 있습니다.

4.2. 용도 특성

본 물건은 제조장과 주택으로 이용되고 있으며, 기타복합용건물로 분류됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 원거리에 주요 도로가 지나 광역적인 이동은 용이합니다. 인근 봉담읍 지역의 편의시설을 이용하기 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

5.2. 주거 환경

주변에 주택과 농경지, 임야 등이 혼재하여 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

제가동(제조장)은 공부상 주구조가 판넬조로 기재되었으나, 현황은 '경량철골구조'로 상이합니다. 이는 향후 건축 관련 행정 처리 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.2. 제시외 건물

감정평가상 제시외 건물(ㄱ~ㅇ)이 매각에 포함됩니다. 해당 건물들의 공부상 적법성 여부, 철거 또는 신고 대상 여부 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 주소 상이

목록 1. 건물의 도로명 주소 중 제나동(주택)은 분천길45길 5-2로, 다른 건물(5-3)과 주소가 상이합니다. 이는 등기 및 행정 처리 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.4. 점유 관계

소유자 관계인(형제, 아버지)이 점유 중으로, 명도 과정에서 원만한 합의가 필요할 수 있습니다. 명도 저항의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.5. 주변 환경 (혐오시설 관련)

본건 소재지인 화성시 봉담읍 분천리 인근은 농경지, 임야, 주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 주변의 소규모 공장의 업종에 따라 환경적인 영향을 받을 가능성은 있습니다. 화성시 전반적으로는 과거 소각장, 폐기물 매립장 설치와 관련하여 지역 주민들의 반대 의견이 있었던 사례가 있으나, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 봉담읍에 위치한 기타복합용건물로, 제조장 및 주택으로 이용 중입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 약 2억 9천만원입니다. 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 권리 또한 없습니다. 다만, 건축물 공부와의 차이, 제시외 건물 포함, 점유자 문제 등은 낙찰 후 고려해야 할 주요 사항입니다. 주변은 전원적인 환경과 소규모 공장이 혼재되어 있어, 투자 목적에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소유자 관계인 점유로 인한 비교적 용이한 명도 가능성.

* 토지 및 건물 일괄매각으로 인한 시너지 효과 기대.

* 향후 지역 개발 및 성장관리권역 지정으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성.

* 제조장 또는 주택, 창고 등 다용도 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 인수 부담이 없는 권리 분석상 안전한 물건입니다. 그러나 건축물 현황과 공부상 차이, 제시외 건물의 포함, 그리고 소유자 관계인의 점유 등 리스크 요인을 고려해야 합니다. 이러한 요인들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 제안가

감정가: 294,326,500원

인수 보증금: 0원

등기부채권 총액: 280,245,279원

주변 시세 및 실제 현장 조사를 통한 가치 판단이 중요하나, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 수준을 입찰가 범위로 제안합니다.

따라서, 206,000,000원 ~ 235,500,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과와 경쟁 입찰 현황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.