나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87524 [1] 경기도 수원시 영통구 원천동 204-3 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경감정 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 "원일초등학교" 북측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건내 4층401호로서
(사용승인일 : 2019.04.12.)
외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 석재 마감 등
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 급 배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8M미만)(접합), 가축사육제한구역,
상대보호구역(원일초등학교(수원교육지원청 문의)), 도시교통정비지역,
과밀억제권역임.

공부와의 차이

본건 각종 공부상 "가"동으로 표기되어 있으나 실제로는 "201"동으로 불리우고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 '가'동으로 표기되어 있으나 실제로는 '201'동으로 불리우고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2024타경87524 (1) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 원천동 204-3 가동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 건축물 현황:

* 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 4층 401호

* 사용승인일: 2019년 04월 12일

* 건물 외벽: 벽돌 치장쌓기 및 석재 마감

* 건물 내벽: 인테리어 마감

* 창호: 하이샷시 이중창

* 감정가: 286,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 35.31㎡ (약 10.68평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 56.40㎡ (약 17.06평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

* 토지 이용 현황: 부정형의 평탄한 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지임.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8M미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

* 인접 도로상태: 북측으로 소로3류와 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 "원일초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개시

* 채권자: 김OO

* 경매개시 결정: 수원지방법원 2024타경87524 (강제경매)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 4,160,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김은서

* 보증금: 254,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 09월 22일

* 확정일자: 2020년 09월 07일

* 배당신고일자: 2023년 07월 25일

* 대항력: 있음

* 임차인: 백다혜

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 09월 22일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2023년 07월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 김은서 임차인과 동일 전입일자로 확인됩니다.

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 4,160,000,000원

* 말소기준권리: 갑5 (2022-01-28, 포천세무서장 압류)

* 인수되는 권리:

* 을1 (2023-07-25) 주택임차권, 권리자: 김은서, 권리금액: 254,000,000원, 말소: 인수.

* (물건명세서 참고사항에 따라, 을구 1번 임차권 등기(임대차보증금 254,000,000원, 전입일자 2020.09.22, 확정일자 2020.09.07)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 원천동 일대는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지가 밀집한 주거지역이며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대중교통 이용이 가능하며 차량 접근성이 양호하여 지역 주민들을 위한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주요 시설: 본건 북측 인근에 원일초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 정보: 2019년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 현대적인 건축 기준을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금: 김은서 임차인의 보증금 254,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 총 인수 금액에 상당한 영향을 미치므로 주의가 필요합니다.

* 공부상 동 표기 오류: 공부상에는 '가동'으로 표기되어 있으나, 실제로는 '201동'으로 불리우고 있습니다. 이는 계약 시 혼동을 야기할 수 있으므로 현장 확인 및 관련 서류 검토가 필수적입니다.

* 수원시 영통소각장 이슈: 수원시 영통구에는 주민들의 이전 요구가 있는 쓰레기 소각장(수원자원회수시설)이 위치하고 있어, 해당 지역의 환경적 민감성 및 잠재적 혐오시설에 대한 고려가 필요합니다. (인근 지역에 위치한 소각시설 관련 주민 민원 다수 발생)

* 임대 관계: 전체 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 원일초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 좋고 주거 환경도 무난한 편입니다. 다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인(김은서)의 보증금 254,000,000원을 잔액 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 이는 매수인의 총 투자금액에 상당한 영향을 미치므로, 인수될 보증금액을 정확히 산정하고 실제 낙찰 후 추가 인수될 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 공부상 동 표기 오류와 영통구 내 소각장 이슈도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 양호한 입지: 원일초등학교 인근의 주거 지역으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

* 지역 내 부동산 가치 상승 가능성: 수원시 영통구는 지속적인 개발 및 인구 유입이 이루어지는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합해 볼 때, 유사 물건의 시세는 약 209,000,000원에서 240,500,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 286,000,000원으로 책정되어 있습니다.

본건은 대항력 있는 임차인으로부터 보증금 254,000,000원을 인수해야 하는 조건이 있습니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 입찰가 산정은 '인수 보증금'을 제외한 순수 부동산의 경매 가치를 기준으로 하며, 실제 총 인수 비용은 '예상 입찰가'에 '인수 보증금 중 잔액'을 가산하여 계산해야 합니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가, 그리고 인수되는 권리(임차인 보증금)의 리스크를 고려하여, 주변 시세 상단 및 감정가 하단 수준으로 고려 시,

예상 입찰가: 250,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 및 물건에 대한 최종적인 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

* 반드시 명시된 인수 보증금 254,000,000원의 잔액 인수 여부 및 금액을 철저히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.