나이스옥션 법원경매 수원 2024타경90353 [1] 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 9층920호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 반송동 소재 "학동초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위로 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제20층 건물 중 제9층 제920호로서,
외 벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 내부인테리어 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 가) 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급,배수설비, 냉난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지임.
■ 이용상태
오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

2025.09.30.자 주택도시보증공사로부터 ‘임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경90353 (1)

감정가: 160,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 9층920호

용도: 오피스텔

건축년도: 2011년

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.25㎡ (약 2.20평)

토지지분: 7.2492㎡ (약 2.20평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

건물지분: 39.72㎡ (약 12.02평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 화성시 반송동 소재 "학동초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의는 보통입니다.

2.3. 도로 상태

동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 동화성세무서장 압류 (2023-11-27)

등기부상 주요 권리:

* 소유권 이전 다수 (최근 2021-10-29 장영석)

* 주택임차권: 남경아 (150,000,000원) - 2022-12-06 전입/확정, 2023-09-19 배당신고. 등기부상 '말소' 처리되었으며, '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 압류: 동화성세무서장 (2023-11-27)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024-09-26, 157,532,875원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 남경아

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-12-06

배당신고일자: 2023-09-19

대항력: 없음

비고: 임차인 남경아에 대한 보증금 반환 관련, 2025.09.30.자 주택도시보증공사로부터 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

주택임차권은 말소 기준권리보다 후순위이고 등기부상 말소 예정이며, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

대상 물건이 위치한 지역은 중심상업지역으로 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 학동초등학교가 있어 배후수요가 존재합니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에는 다수의 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집해 있으며, 이에 따른 근린생활시설(상가, 식당, 카페 등)이 발달해 있습니다.

학원가도 형성되어 있어 학생 및 직장인 등 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다수의 편의점, 마트, 은행, 병원 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

근처에 상업지구가 발달해 있어 다양한 외식 및 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통시설

인근 버스정류장을 통해 여러 노선 이용이 가능하며, 주요 도로 접근성이 좋아 자가용 이용도 편리합니다.

5.3. 교육시설

학동초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 중학교 및 고등학교도 분포하고 있습니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에서 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 문제

임차인 남경아 씨의 경우, 등기부상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있고 확정일자를 받았으나 배당요구 종기일 전에 배당신고를 하였습니다. 또한, HUG로부터 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이러한 점들을 종합할 때 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성은 낮아 보이나, HUG의 확약서 내용이 최종적으로 어떻게 이행되는지, 또한 임차인이 실제 거주하고 있는지 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (주의: 보증금 반환채권 관련 권리 포기 및 말소 동의 확약서가 제출되었더라도, 임차인과의 최종적인 법률 관계 확인은 필요합니다.)

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG의 채권 인수 또는 매각 과정에 특정 조건이 변경되었음을 시사합니다. 이는 매각물건의 고유한 특성이 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 반송동에 위치한 오피스텔로, 중심상업지역 내에 위치하여 입지 조건은 무난한 편입니다.

건물은 2011년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 전용면적 39.72㎡ (약 12.02평)으로 1-2인 가구 또는 소형 사업장으로 활용하기 적합합니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 제기되었으나, 등기부상 임차인의 권리는 말소 예정이며, HUG로부터 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

따라서, 권리 관계는 비교적 명확한 편으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

동탄 1지구 중심상업지역에 위치하여 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

주변에 학동초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

8.2. 건물 상태

2011년 건축된 트라이엄프 동탄 오피스텔로, 관리 상태가 양호하고 현대적인 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

8.3. 권리 분석

인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악되어, 권리 관계가 명확한 편입니다. HUG의 확약서 제출로 인해 잠재적 리스크가 상당 부분 해소된 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례들을 보면, 유사 면적(39.72㎡)의 트라이엄프 동탄 오피스텔 매매가는 2025년 12월 13억 5천만원 ~ 13억 8천만원, 2026년 3월 12억 0천만원에 거래된 것으로 나타납니다. (JSON 데이터 기준, 단 미래 시점 거래이므로 참고용)

이러한 시세는 감정가 1억 6천만원 대비 낮은 수준으로, 실제 시장 가치를 반영한 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 임차보증금이 0원임을 고려할 때, 낙찰가는 최근 시세 범위를 중심으로 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 거래 사례에서 13억 5천만원 ~ 13억 8천만원 수준을 보였으며, 12억 0천만원은 층수(17층) 등 조건이 다른 것으로 추정됩니다.

따라서, 본 물건의 적정 입찰가는 13억 5천만원 ~ 14억 0천만원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

9.3. 추천 입찰가

현 시세 및 권리 관계의 명확성을 감안하여, 135,000,000원 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 최근 거래가와 유사한 수준이며, 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 투자 성향, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.