나이스옥션 법원경매 수원 2024타경90070 [1] 경기도 화성시 반송동 93-2 동탄에스알골드프라자 13층1324호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 13층 건물 내 13층 1324호로서,
외벽 : 복합판넬 및 일부 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 건물개황도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방시설, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 제2종근린생활시설, 문화및집회시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 대로2류(폭 30m-35m) (접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경90070 (1) 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경90070 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 반송동 93-2 동탄에스알골드프라자 13층 1324호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 57,000,000원

* 토지면적: 3.53㎡ (약 1.07평)

* 건물면적: 22.93㎡ (약 6.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 화성시 반송동에 위치하며, "동탄1동 행정복지센터"의 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 활동이 활발한 곳입니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본 건이 소재하는 건물은 북측으로 약 30m, 동측으로 약 20m 폭의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다. 토지이용계획상으로는 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권 존재가 확인되었습니다.

* 임차인: 박 (박찬현)

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-18

* 확정일자: 2022-09-14

* 말소기준권리: 2024년 9월 24일 접수된 박 (박찬현)의 강제경매개시결정 (채권액 65,000,000원) 입니다.

* 등기부상 을구 5번 임차권 등기(금액 65,000,000원, 전입일자 2022.10.18, 확정일자 2022.09.14)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 즉, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 동탄 지역은 신도시 개발과 함께 상업 및 주거 기능이 발달한 곳입니다. 주변에 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 본 건 건물은 제2종근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 가능한 복합 용도의 건물입니다.

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 29일: 4,400만원 (16.993㎡)

* 2026년 7월 17일: 3,950만원 (17.413㎡)

이는 제곱미터당 약 227만원에서 259만원 수준으로 거래되었음을 나타냅니다. 본 건의 건물면적(22.93㎡)을 기준으로 시세 추정 시, 약 51,990,000원에서 59,390,000원 사이의 가치를 가질 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

화성시 반송동에 위치한 본 건은 동탄1동 행정복지센터 인근으로, 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역입니다. 주변에 공원, 상업시설, 주거단지가 혼재하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 난방 시설, 주차장 등 오피스텔로서 필요한 제반 시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인 박 (박찬현)은 65,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 현재 감정가(57,000,000원)보다 높은 금액이므로, 매수인은 최소한 보증금 전액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소입니다. 또한, 지역의 토지이용계획상 제약 조건(성장관리권역 등)이 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다. 주변에서 특별히 보고된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄 지역의 오피스텔로, 입지조건 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 매수인이 65,000,000원의 임대차보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 현재 감정평가액 및 최근 시세보다 높은 금액으로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 동탄 신도시 내 주요 시설과 가까워 생활 편의성이 우수합니다.

* 주변 환경: 상업, 주거, 녹지 공간이 혼재되어 있어 꾸준한 임대 수요 기대 가능합니다.

* 잠재적 가치: 동탄 지역의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 57,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 임차보증금이 65,000,000원으로 감정가보다 높습니다. 최근 매매 사례를 바탕으로 산정한 본 건의 시세는 약 51,990,000원 ~ 59,390,000원으로 추정됩니다.

인수되는 임차보증금 65,000,000원을 고려할 때, 본 건의 총 예상 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 시세 대비 총 취득 비용이 높아지는 구조이므로, 신중한 금액 산정이 필요합니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하며, 본 건의 감정가 및 시세, 그리고 시장 상황을 고려할 때, 약 45,000,000원에서 50,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

이러한 예상 입찰가 중 45,000,000원을 기준으로 할 경우, 총 예상 취득 비용은 45,000,000원(입찰가) + 65,000,000원(인수 보증금) = 110,000,000원이 됩니다. 이는 본 건의 추정 시세보다 상당히 높은 금액이므로, 투자 결정 시 이러한 점을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.