나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88978 [1] 경기도 화성시 안녕동 210 남산마을청광플러스원아파트 103동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주감정 · 평가일 2024.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 정남면 보통리 소재 "수원과학대학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 공장 및 창고시설, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 아파트 중 4층403호로서,
외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감
창호 : PVC창호 등임

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방설비, 도시가스설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 유사형 토지로서 아파트의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경88978 (1)

소재지: 경기도 화성시 안녕동 210 남산마을청광플러스원아파트 103동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 209,000,000원

토지면적: 106.13㎡ (약 32.09평)

토지지분: 106.133㎡

건물면적: 84.91㎡ (약 25.70평) - (전용면적)

건물지분: 84.9062㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더블유케이2406유동화전문

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

특수물건정보: 유동화물건, 대항력있는임차인

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

경기도 화성시 안녕동에 소재하며, 경기도 화성시 정남면 보통리 소재 "수원과학대학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설, 공장 및 창고시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

인접 도로상태:

본건 단지 북측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리 및 채권 총액:

본 건물의 등기부상 말소기준권리는 2022년 08월 23일 접수된 하나저축은행의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 199,560,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이선희 (이 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-04-23

* 확정일자: 2019-04-11

* 배당신고일자: 2024-11-12

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 110,000,000원에 대한 권리를 가지고 있습니다.

인수되는 권리 분석:

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(이선희)이 존재합니다. 현재 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상되거나, 낙찰자가 인수해야 할 금액이 없을 가능성이 높습니다. 그러나 임차인의 실제 배당률이나 기타 채권 관계에 따라 변동 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 임차인 현황과 배당 결과를 재확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

등기부 요약 (주요 권리):

* 소유권 이전: 박은진 (2007-09-14), 김진호 (2011-05-03), 고미숙 (2021-05-26)

* 근저당: 하나저축은행 (2022-08-23, 말소기준권리)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2023-02-23, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2023-03-22, 말소), 기흥세무서장 (2024-01-04, 말소), 화성시 (2025-12-10, 말소)

* 임의경매: 더블유케이2406유동화전문 (2024-09-12, 말소)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 근린생활시설, 공장 및 창고시설, 임야 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 도심지 아파트 상권과는 다소 차이가 있습니다. 수원과학대학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설의 잠재력은 있으나, 주변 공장 및 창고시설의 영향으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타나는 특징이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통:

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

교육:

수원과학대학교가 인근에 있어 관련 교육 시설 이용이 용이합니다. 또한, 토지이용계획상 상대보호구역에 해당하므로, 인근 교육 시설과의 거리를 확인하여 교육환경 보호에 관한 법률상 제한 여부를 파악할 필요가 있습니다.

편의시설:

주변에 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형마트 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

주거환경:

11층 아파트 중 4층에 위치하며, 아파트로 이용 중입니다. 위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 도시가스 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다. 다만, 주변 공장 및 창고시설 등으로 인한 환경적 요인(소음, 냄새 등)이 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

이선희 임차인은 대항력이 있어, 배당받지 못하는 금액 발생 시 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 배당 여부 및 결과에 대한 철저한 확인이 반드시 필요합니다.

유동화 물건:

본 건은 유동화 물건으로, 복잡한 채권 관계가 얽혀 있을 수 있어 추가적인 권리관계 확인 및 분석이 요구될 수 있습니다.

주변 환경:

주변에 공장 및 창고시설, 임야 등이 혼재되어 있어, 주거 쾌적성 측면에서 호불호가 갈릴 수 있으며, 환경적 영향에 대한 고려가 필요합니다. 현재까지 파악된 정보로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 창고시설과의 인접성은 주거 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획:

다양한 용도지역(자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등)에 걸쳐 있으며, 비행안전제6구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 법적 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 안녕동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 수원과학대학교 인근에 자리하고 있습니다. 아파트로서 기본적인 주거 기능을 갖추고 있으나, 주변에 공장 및 창고시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 단지와는 다른 입지적 특성을 보입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며(인수 보증금 0원), 유동화 물건이라는 점은 권리분석 및 낙찰 후 절차 진행 시 주의가 필요함을 시사합니다. 다양한 토지이용계획상의 제약 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원과학대학교 인근에 위치하여 잠재적 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 경매 물건으로서 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 주변 지역의 개발 가능성(성장관리권역 등)에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 209,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점(0원)을 고려하되, 대항력 있는 임차인의 실제 배당 가능 금액, 주변 시세, 물건의 하자 여부, 향후 개발 잠재력, 그리고 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 명도 비용, 수리 비용 등 낙찰 후 추가적으로 발생할 수 있는 비용을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 시세 조사 및 현장 조사를 바탕으로 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.