나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50802 [1] 경기도 화성시 반송동 93-6 센트럴에스타운 9층934호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양감정 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄복합문화센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위일
대는 상업, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 대규모아파트단지 등이 밀집된 중심상
업지대로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건 동측으로 "메타폴리스로", 동측 인근으로 "노작로", 서측 인근으로 "동탄반석로"등
이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2012. 1`0. 10. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상11층 건내
9층 934호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감,
창호 : 샷시유리창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화전 등 소방설비, 난방설비, 승강기설비 및
지하주차장 시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 업무시설 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m 내외의 "메타폴리스로"에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(동탄1), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 가축사육제한구역
(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경50802 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 반송동 93-6 센트럴에스타운 9층934호

* 용도: 아파트

* 감정가: 136,000,000원

* 토지면적: 4.74㎡ (약 1.43평)

* 토지지분: 4.74㎡ (약 1.43평)

* 건물면적 (전용면적 추정): 26.05㎡ (약 7.88평). 공급면적 정보는 제공되지 않았습니다.

* 건물지분: 26.05㎡ (약 7.88평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄복합문화센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위일대는 상업, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 대규모아파트단지 등이 밀집된 중심상업지대로 주위환경은 양호함.

* 교통상황: 본건 동측으로 "메타폴리스로", 동측 인근으로 "노작로", 서측 인근으로 "동탄반석로" 등이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통사정은 보통시 됨.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 20m 내외의 "메타폴리스로"에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 지구단위계획구역(동탄1), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법).

1.2. 권리분석

* 채권자: 민OO

* 임차인 현황:

* 임차인: 민

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-17

* 확정일자: 2022-11-17

* 배당신고일자: 2023-12-12

* 대항력: 있음

* 비고:

* 등기부요약:

* 말소기준권리: 갑8. 강제경매, 권리자: 민수지, 권리금액: 131,848,775원, 말소: 말소.

* 을5. 주택임차권, 권리자: 민수지, 권리금액: 120,000,000원, 말소: 인수, 비고: 전입일자: 2022-11-17, 확정일자: 2022-11-17. 해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함.

* 이후의 권리(갑9, 갑10 압류)는 말소됨.

* 소유권 이전 내역: 주식회사에이스원인베스트, 신현수, 이창호 순으로 등기됨.

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 120,000,000원, 전입일자 2022.11.17. 확정일자 2022.11.17.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 권리분석 종합: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 120,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 동탄 신도시 중심상업지구 내에 위치하며, 주변에 다양한 상업, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 대규모 아파트 단지가 밀집되어 있어 유동인구가 풍부하고 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역임.

* "동탄복합문화센터"가 인접해 있어 다양한 편의시설 및 문화시설 접근성이 우수함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 2012년 10월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상11층 건물 내 9층 934호임.

* 내외부 마감: 외벽 - 석재붙임 마감 등, 내벽 - 벽지도배 마감, 창호 - 샷시유리창호로 마감됨.

* 설비: 급배수, 위생, 소방, 난방, 승강기, 지하주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

* 주변 환경: "동탄복합문화센터" 북서측 인근에 위치하여 도심 인프라 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수 위험: 임차인 민 의 보증금 120,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계에 대한 세부적인 내용(실거주 여부, 계약 조건 등)은 추가 확인이 필요합니다. (단, 대항력 있는 임차인 정보는 제공됨)

* 주변 시설: 주변은 상업 및 주거 밀집 지역으로, 혐오시설이나 기타 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 지도상 확인되지 않아 입지적 측면에서의 직접적인 리스크는 적음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 동탄 중심상업지구라는 우수한 입지에 자리하고 있어 미래 가치가 높다고 판단됩니다.

* 2012년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 1억 2천만원의 선순위 임차인 보증금 인수 부담은 신중한 고려가 필요한 부분입니다.

* 감정가는 1억 3천 6백만원으로 책정되었으나, 인수 보증금을 고려한 실질적인 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동탄 신도시 중심상업지구의 핵심 입지 조건.

* "동탄복합문화센터" 및 주변 상업시설, 교통망 이용 편리성.

* 젊은 유동인구가 많은 지역으로 상권 활성화 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 136,000,000원

* 인수 보증금 (추정): 120,000,000원

* 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산합니다. 따라서, 실질적인 매수인의 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 16,000,000원 ~ 30,000,000원 (감정가 136,000,000원에서 인수 보증금 120,000,000원을 제외한 16,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰을 고려하여 범위 설정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.