나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50805 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 15층 1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.06.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '동광양중학교' 남서측 인근에 위치하는 수하임1차 제15층 제1501호로서, 주변은 아파트단지, 근린상가 및 주택, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량접근이 가능하며, 대중교통편인 시내버스승강장이 인근에 위치하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상20층 건물 중 제15층 제1501호 (사용승인일 : 2021.12.15) 외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 등 내벽 : 타일 및 몰탈위페인팅 등 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m의 아스팔트포장도로에 접하며, 단지 내에 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호 : 순천지원 2026타경50805 (1)

소재지 : 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 15층 1501호

용도 : 아파트

감정가 : 193,000,000원

토지면적 : 15.73㎡ (약 4.76평)

건물면적 : 59.56㎡ (약 18.02평)

매각대상 : 토지/건물 일괄매각

경매구분 : 부동산강제경매

채권자 : 주택도시보증공사 (주 )

1.1. 건물 및 토지 세부 정보

건물 구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상20층 건물 중 제15층 제1501호

사용승인일 : 2021년 12월 15일

건물 외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 등

건물 내벽 : 타일 및 몰탈위페인팅 등

건물 창호 : 새시창호 등

건물 이용상태 : 아파트

건물 설비내역 : 위생 및 급·배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보, 소화전 설비 등

토지 형상 및 이용상태 : 부정형의 평지로서, 아파트 부지로 이용 중

인접 도로상태 : 본건 서측으로 노폭 약 20m의 아스팔트포장도로에 접하며, 단지 내에 진입로가 개설되어 있음

토지이용계획 및 제한상태 : 도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '동광양중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린상가 및 주택, 학교 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서측으로 노폭 약 20m의 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 현재까지 등기부등본상 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리 : 우리은행 근저당 (을1, 2022-01-03 접수, 80,760,000원)

등기부채권 총액 : 220,760,000원 (우리은행 근저당 80,760,000원 + 주택임차권 140,000,000원)

임차인 현황 :

* 이운수 (이 )

보증금 : 140,000,000원

차임 : 0원

전입일자 : 2022년 01월 11일

확정일자 : 2021년 12월 28일

배당신고일자 : 2025년 01월 24일

대항력 : 없음

분석결과 :

말소기준권리인 우리은행 근저당보다 임차인의 확정일자가 빠르지만, 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 경매 매각으로 인해 본 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보이며, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계 : 0원

4. 상권분석

본 물건은 광양시 중동의 중심상업지역에 위치하여 상업 시설 이용이 편리합니다. 인근에 홈플러스, 중마시장 등 대형 유통시설과 다양한 근린상가가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 포스코 및 여수산단과 인접하여 직주근접성이 뛰어나며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육 환경 :

동광양중학교 (남서측 인근)

중앙초등학교 (약 100m)

백운고등학교 (약 500m)

다수의 학원이 밀집되어 있어 교육 환경이 우수합니다.

편의시설 :

홈플러스, 중마시장 등 쇼핑 시설

중마동 중심상업지역 인프라 (시청, CGV 등)

인근에 아파트 단지, 근린상가, 주택 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통 :

단지 인근 시내버스 승강장 위치 (일반: 88, 31, 23, 34, 89 등)

차량 접근성이 양호하며, 중마로, 중마중앙로 등 주요 도로 이용이 편리합니다.

포스코, 여수산단 등 주요 산업단지와의 접근성이 양호합니다.

혐오시설 :

주변 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

체납관리비 :

현황조사서상 2026년 6월 기준 체납관리비 988,870원이 확인되었습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있으므로, 낙찰 시 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 관련 :

비록 임차인 이운수 씨는 대항력이 없으나, 전입일자 및 확정일자를 통해 권리관계를 파악해야 합니다. (본 건에서는 이미 말소기준권리 확인으로 권리 소멸 예정).

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 12월 준공된 신축 아파트로, 광양시 중동의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 초/중/고 도보 통학이 가능한 학세권이며, 중심상업지역에 인접하여 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 인근 산업단지와의 접근성이 뛰어나 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다. 다만, 일부 체납관리비가 존재하므로 낙찰 후 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트 (2021년 12월 준공)

우수한 학군 (초, 중, 고 도보 통학 가능)

편리한 생활 인프라 (중심상업지역 인접, 홈플러스, 중마시장 등)

직주근접성 우수 (포스코, 여수산단 인접)

권리관계 깨끗 (대항력 있는 임차인 없음, 말소기준권리 이하 권리 소멸)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 193,000,000원이며, 현재 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 다만, 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 실거래가, 주변 시세, 시장 동향, 본 건의 특이사항(체납관리비 등)을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 현재 제시된 정보를 바탕으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.