나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50813 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 15층 1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2026.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치한 '수하임2차' 제201동 제15층 제1502호로, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주상혼용지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층건 중 15층 1502호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 장방형의토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선의 포장도로, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있으며, 동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 대로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 순천지원 2026타경50813 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 15층 1502호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 권리자로 확인됨)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

토지지분: 16.0944㎡ (약 4.87평)

건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평)

건물지분: 84.4521㎡ (약 25.55평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층건 중 15층

이용상태: 아파트로 이용 중

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '동광양중학교' 남측 인근에 위치한 '수하임2차' 아파트입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주상혼용지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있으며, 동측 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 중심상업지역에 속해 있으며, 대로2류, 중로2류(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022.11.07.)

근저당권: 우리은행 (120,000,000원, 2022.11.07.) - 말소기준권리

주택임차권: 박연미 (222,000,000원, 2025.06.18. 접수) - 말소 (말소기준권리보다 후순위)

강제경매: 주택도시보증공사 (222,000,000원, 2026.06.15. 접수) - 말소 (말소기준권리보다 후순위)

등기부채권 총액: 342,000,000원

3.2. 권리 분석 결과

본 물건은 말소기준권리인 우리은행의 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수하는 부담되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 222,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-16

확정일자: 2022-12-16

배당신고일자: 2025-06-18

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

(참고: 박연미 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 또한 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 상업 및 주거 특징

본건이 위치한 지역은 아파트와 근린생활시설, 학교가 혼재된 주상복합지대로서, 중심상업지역에 속해 있어 상업 기능의 잠재력을 가지고 있습니다. 동광양중학교가 인근에 위치하여 주거 환경의 안정성을 더합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다. 아파트로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황조사서상 2026년 6월 기준 체납관리비 869,230원이 확인되었습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 금액일 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 납부 내역을 확인해야 합니다.

6.2. 기타 사항

임대관계는 조사된 바 없으며(미상), 이는 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당되므로, 관련 법규에 따른 제한사항을 사전에 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 중동의 아파트로, 동광양중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 중심상업지역에 속하여 향후 상업적 발전 가능성도 기대할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소 예정되어 인수되는 권리가 없어 권리관계가 명확한 편입니다. 다만, 미납 관리비 및 임대관계 미상 등의 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동광양중학교 인근에 위치한 우수한 교육 환경

* 중심상업지역 내 입지로 상업적 활용 및 발전 잠재력 보유

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 깔끔함

* 비교적 신축(2022년 2월 준공 추정)에 가까운 건물 상태 (대략적인 준공 시기 추정)

9. 예상 입찰가

감정가 300,000,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없고, 건물 및 입지 조건을 고려할 때, 미납 관리비 869,230원을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다. 다만, 실제 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.