나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50820 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 25층 2504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '동광양중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지 위주의 공동주택, 학교시설 및 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 28층건물 내 제25층 제2504호로서, 외벽: 석재붙임 및 콘크리트위페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 아파트부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 동측으로 연접한 왕복 2차선 규모의 아스팔트포장도로변으로 아파트 단지 주출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 중심상업지역이고, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고, 현장조사시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50820 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 25층 2504호

용도: 아파트

감정가: 301,000,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

토지지분: 16.0286㎡ (약 4.85평)

건물면적: 84.11㎡ (약 25.44평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.107㎡ (약 25.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 소재하며, '동광양중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교시설, 그리고 중소규모의 근린생활시설 등이 혼합된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

아파트 단지는 동측으로 접한 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 연결되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

- 교육시설: 단지 인근에 동광양중학교(약 80m), 중앙초등학교(약 100m), 백운고등학교(약 500m) 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

- 생활편의시설: 홈플러스 광양점, 중마시장 등 쇼핑 시설과 광양시청, 병원, 은행 등이 인접하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

- 자연환경: 광양시민광장, 마동근린공원, 중마근린공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

- 혐오시설: 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 집중되어 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광양시 차원에서 쓰레기 소각장 및 폐기물 처리 시설 설치 추진이 논의되고 있으나, 본 물건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 소유권 보존: 유한회사와이지개발 (접수일: 2022-11-07)

- 근저당: 우리은행 (권리금액: 119,880,000원, 말소기준권리) (접수일: 2022-11-07)

- 주택임차권: 윤남기 (권리금액: 225,000,000원) (접수일: 2025-04-16, 말소)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (권리금액: 225,000,000원) (접수일: 2026-06-16, 말소)

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 윤남기 (윤 )

- 보증금: 225,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-11-07

- 확정일자: 2022-11-03

- 배당신고일자: 2025-04-16

- 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 종합

본 물건은 등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매)가 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담하는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 중동 지역은 아파트 단지 중심의 주거 지역이며, 인근에 학교와 중소규모 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 기능이 활성화되어 있습니다. 홈플러스 광양점과 같은 대형마트와 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

- 교육: 동광양중학교, 중앙초등학교, 백운고등학교 등 도보 통학 가능한 학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

- 교통: 인근 간선도로에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

- 편의시설: 마트, 은행, 병원, 공원 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

- 주거환경: 아파트 단지로 조성되어 있으며, 인근에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

- 관리비 체납: 현황 조사서상 2026년 6월 기준 체납관리비 841,510원이 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 사전에 확인 및 정산이 필요합니다.

- 내부 확인 불가: 현장 조사 시 거주인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 내부 상태는 통상적인 수준으로 가정하여 평가되었습니다. 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

- 8년 민간임대 아파트: 본 물건은 8년 민간임대 아파트(수하임1차, 2차) 단지 내에 위치하며, 일반적으로 민간임대 아파트는 최초 계약 후 8년 뒤 분양 전환이 이루어지는 경우가 많습니다. 다만, 본 건은 경매 진행으로 인해 소유권 이전 절차가 일반적인 분양 전환과는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 아파트로서, 우수한 학군, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치합니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 낙찰 후 추가 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다. 다만, 내부 상태 확인이 제한적이었던 점과 체납관리비 등은 사전에 확인이 필요합니다. 8년 민간임대 아파트라는 특성을 고려하여 향후 분양 전환 또는 소유권 확보 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

- 양호한 입지 조건: 학교, 마트, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 중심 지역입니다.

- 편리한 교통 환경: 시내버스 이용이 편리하며 차량 접근성이 좋습니다.

- 잠재적 가치 상승: 광양시의 지속적인 개발과 함께 지역 내 신축급 아파트로서의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 301,000,000원이며, 등기부채권 총액은 344,880,000원입니다. 임차인의 보증금은 전액 말소 대상이므로 인수 보증금은 0원입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 시장 상황, 본건의 최신 권리 분석 결과, 그리고 내부 상태에 대한 추가적인 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적인 경매 물건의 경우 감정가 대비 80~120% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경우가 많으며, 본 건의 경우 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 부담이 적다는 점을 감안할 수 있습니다.

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[

{"query": "광양시 중동 1324-1 수하임2차 주변 시설", "answer": "The search results indicate that the property is located in Jungdong, Gwangyang City, near Donggwangyang Middle School [2, 3, 15]. The surrounding area consists of apartment complexes, school facilities, and small to medium-sized neighborhood living facilities [1]. Specifically, there are schools like Donggwangyang Middle School (approx. 80m away), Jungang Elementary School (approx. 100m away), and Baekun High School (approx. 500m away) nearby, offering a good educational environment [4, 15]. For daily amenities, Homeplus Gwangyang, Jungma Market, Gwangyang City Hall, hospitals, and banks are in close proximity [4, 15]. Green spaces such as Gwangyang Citizens' Square, Madong Geulin Park, and Jungma Geulin Park are also nearby, providing a pleasant living environment [4]. Regarding potential 'hate facilities' (혐오시설), the search results did not specifically identify any concentrated 'hate facilities' in the immediate vicinity of the property [13, 18]. However, there are ongoing discussions and plans by Gwangyang City for the installation of incineration plants and waste treatment facilities, though their direct impact on this specific property's location is not clearly indicated [18, 21]. The property is part of an 8-year private rental apartment complex (Suhaim 1st and 2nd), which typically involves a sale conversion after 8 years, although the auction process may differ [4, 12]."},

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{"query": "동광양중학교 주변", "answer": "The area around Donggwangyang Middle School in Gwangyang is primarily a residential area with apartment complexes and neighborhood living facilities [1, 4, 15]. The school itself is located at 1730-2 Jungdong [2]. Nearby amenities include Jungang Elementary School (approx. 100m) and Baekun High School (approx. 500m), making it an area with a strong educational infrastructure [4, 15]. Public transportation is accessible with bus stops located near the main roads [2]. The area is described as having convenient access to daily necessities and is considered a desirable residential location [4]."},

{"query": "전라남도 광양시 중동 1324-1 부동산 정보", "answer": "The property at 1324-1 Jungdong, Gwangyang City, is identified as Suhaim 2nd Apartment, Unit 202, 25th Floor, Unit 2504 [1]. It is an apartment with an appraised value of 301,000,000 KRW [1]. The land area is 16.03㎡ (approximately 4.85 pyeong) and the building area is 84.11㎡ (approximately 25.44 pyeong), designated as exclusive use area [1]. The property is up for forced auction (부동산강제경매) with Housing and Urban Guarantee Corporation (주택도시보증공사) as the creditor [1]. It is part of an 8-year private rental apartment complex, Suhaim 1st and 2nd, built by YG Development Co., Ltd. (유한회사와이지개발) [4, 12]. The building is a 28-story reinforced concrete structure [4]. The surrounding area is characterized by residential apartments, schools, and neighborhood living facilities [1]. Public transportation is readily available, and amenities like Homeplus Gwangyang and Jungma Market are nearby [4, 15]. There is a mention of unpaid management fees as of June 2026, totaling 841,510 KRW [1]. The tenant, Yoon Nam-gi (윤남기), has a lease with a deposit of 225,000,000 KRW, but has no 'daehangryeok' (대항력), meaning they are unlikely to be able to assert their tenancy against the new owner after the auction [1]. All registered rights, including the mortgage and leasehold, are set to be extinguished (말소) by the sale [1]."}

]

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50820 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 25층 2504호

용도: 아파트

감정가: 301,000,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

토지지분: 16.0286㎡ (약 4.85평)

건물면적: 84.11㎡ (약 25.44평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.107㎡ (약 25.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 소재하며, '동광양중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다 [2, 3, 15]. 주변은 아파트 단지, 학교시설, 그리고 중소규모의 근린생활시설 등이 혼합된 주거지역입니다 [1].

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다 [2].

2.3. 인접 도로상태

아파트 단지는 동측으로 접한 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 연결되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

* 교육시설: 단지 인근에 동광양중학교(약 80m), 중앙초등학교(약 100m), 백운고등학교(약 500m) 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다 [4, 15].

* 생활편의시설: 홈플러스 광양점, 중마시장 등 쇼핑 시설과 광양시청, 병원, 은행 등이 인접해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다 [4, 15].

* 자연환경: 광양시민광장, 마동근린공원, 중마근린공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다 [4].

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 집중되어 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다 [13, 18]. 다만, 광양시 차원에서 쓰레기 소각장 및 폐기물 처리 시설 설치 추진이 논의되고 있으나, 본 물건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮습니다 [18, 21].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 유한회사와이지개발 (접수일: 2022-11-07)

* 근저당: 우리은행 (권리금액: 119,880,000원, 말소기준권리) (접수일: 2022-11-07)

* 주택임차권: 윤남기 (권리금액: 225,000,000원) (접수일: 2025-04-16, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (권리금액: 225,000,000원) (접수일: 2026-06-16, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤남기 (윤 )

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-07

* 확정일자: 2022-11-03

* 배당신고일자: 2025-04-16

* 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 종합

본 물건은 등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매)가 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담하는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 중동 지역은 아파트 단지 중심의 주거 지역이며, 인근에 학교와 중소규모 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 기능이 활성화되어 있습니다. 홈플러스 광양점과 같은 대형마트와 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교육: 동광양중학교, 중앙초등학교, 백운고등학교 등 도보 통학 가능한 학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다 [4, 15].

* 교통: 인근 간선도로에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다 [2].

* 편의시설: 마트, 은행, 병원, 공원 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다 [4, 15].

* 주거환경: 아파트 단지로 조성되어 있으며, 인근에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 관리비 체납: 현황 조사서상 2026년 6월 기준 체납관리비 841,510원이 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 사전에 확인 및 정산이 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 거주인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 내부 상태는 통상적인 수준으로 가정하여 평가되었습니다. 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 8년 민간임대 아파트: 본 건은 8년 민간임대 아파트(수하임1차, 2차) 단지 내에 위치하며, 일반적으로 민간임대 아파트는 최초 계약 후 8년 뒤 분양 전환이 이루어지는 경우가 많습니다. 다만, 본 건은 경매 진행으로 인해 소유권 이전 절차가 일반적인 분양 전환과는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 아파트로서, 우수한 학군, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치합니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 낙찰 후 추가 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다. 다만, 내부 상태 확인이 제한적이었던 점과 체납관리비 등은 사전에 확인이 필요합니다. 8년 민간임대 아파트라는 특성을 고려하여 향후 분양 전환 또는 소유권 확보 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지 조건: 학교, 마트, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 중심 지역입니다.

* 편리한 교통 환경: 시내버스 이용이 편리하며 차량 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 가치 상승: 광양시의 지속적인 개발과 함께 지역 내 신축급 아파트로서의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 301,000,000원이며, 등기부채권 총액은 344,880,000원입니다. 임차인의 보증금은 전액 말소 대상이므로 인수 보증금은 0원입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 시장 상황, 본건의 최신 권리 분석 결과, 그리고 내부 상태에 대한 추가적인 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적인 경매 물건의 경우 감정가 대비 80~120% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경우가 많으며, 본 건의 경우 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 부담이 적다는 점을 감안할 수 있습니다.

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