나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50799 [1] 전라남도 구례군 용방면 죽정리 926 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2026.06.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 구례군 용방면 죽정리 소재 '구례용방농공단지' 내에 위치하며, 주위는 공장, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 위치함.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 공업용 건부지로 이용 중이며, 남측 일부분은 도로(진입로)로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 남측으로 노폭 6미터 내외의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(2010-01-13)(용방농공단지), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농공단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진 등'을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 공장용지이나 남측 일부분은 도로(진입로)로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<2-가> 일반철골구조 철골구조지붕 2층 건물로서, 외벽: 벽돌치장, 스타코플렉스 마감 등. 내벽: 페인팅, 판넬노출, 타일붙임 마감 등. 창호: 새시창호임. <2-나> 일반철골구조 철골구조지붕 단층 건물로서, 외벽: 벽돌치장, 스타코플렉스 마감 등. 내벽: 뿜칠 마감 등. 창호: 새시창호임.

이용상태

<2-가> 공장(1층: 원유보관실, 설비실, 제조실, 검사실, 포장실, 저온보관실 등, 2층: 사무실, 검사실, 회의실, 화장실, 창고, 탈의실, 기계실 등)으로 이용 중임. <2-나> 창고, 기계실 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소방설비, 천장에어컨설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진 등'을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 기계기구 설비(우유, 요구르트 등의 제조, 포장, 보관 등에 필요한 설비 일체) 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50799 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 구례군 용방면 죽정리 926

용도: 공장

감정가: 2,207,311,350 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 기계기구 설비(우유, 요구르트 등의 제조, 포장, 보관 등에 필요한 설비 일체) 매각 제외

1.3. 면적 정보

토지면적: 3742.20㎡ (약 1132.04 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1782.70㎡ (약 539.28 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전라남도 구례군 용방면 죽정리 소재 '구례용방농공단지' 내에 위치하고 있으며, 주변은 공장 및 임야 등으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치해 있습니다. 물건 동측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 6미터 내외의 진입로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(용방농공단지), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(닭, 돼지, 오리, 개), 농공단지 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 11월 11일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을5) 입니다.

토지 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매) 역시 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,927,423,095 원

3.2. 임차인 현황

임차인: (주)도희네축산우유지점

보증금: 0 원

차임: 4,545,454 원

전입일자(사업일자): 2025년 07월 31일

대항력: 없음

권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 개요는 미상이나, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0 원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 구례용방농공단지 내에 위치하며, 농공단지의 특성상 산업 활동을 위한 인프라가 주요 고려 사항입니다. 주변에 공장 및 임야가 분포하고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

제공된 정보에 따르면, 과거 우유, 요구르트 등 유제품 제조, 포장, 보관에 필요한 기계 및 설비가 있었던 것으로 파악됩니다. 따라서 관련 식품 제조 및 가공업에 적합한 입지입니다. 다만, 핵심 설비는 매각 제외 대상이므로 추가 투자가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장과 간선도로가 있어 기본적인 교통망은 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

농공단지 내 위치하므로, 통상적인 상업 지구에 비해 생활 편의시설은 제한적일 수 있습니다. 구체적인 편의시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사 또는 주변 탐문이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 제외 설비

공장 운영에 필수적인 기계기구 설비(우유, 요구르트 제조/포장/보관 설비 일체)가 매각 대상에서 제외되므로, 실제 운영을 위해서는 해당 설비를 직접 구매하거나 대체 설비를 갖추어야 합니다. 이는 초기 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

물건명세서 상 임차인 (주)도희네축산우유지점은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 현재 공장 시설물의 정확한 점유 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 농공단지 관련 법규 등 토지 이용에 대한 제한 사항이 존재하므로, 사업 계획 수립 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 농공단지 활성화

구례용방농공단지의 전반적인 활성화 수준, 산업 유치 현황, 향후 개발 계획 등을 파악하여 지역 경제 상황에 따른 잠재적 가치 변동을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 구례군 용방면 죽정리 소재 구례용방농공단지 내에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 대상인 공장입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금 또한 없어 권리 관계는 매우 명확합니다. 그러나 공장 운영에 필수적인 주요 기계 설비가 매각 제외 대상이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다. 해당 물건은 유제품 등 식품 제조 관련 업종을 고려하는 사업체에게는 적합한 입지 조건을 갖추고 있으며, 향후 지역 산업 발전 가능성을 함께 고려한 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 상태 우수

권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

8.2. 물건 규모 및 구성

토지 약 1132평, 건물 약 539평 규모의 공장 시설물로, 사업 운영을 위한 충분한 공간을 제공합니다.

8.3. 산업 단지 내 입지

계획관리지역 내 농공단지에 위치하여 산업 활동을 위한 법적, 물리적 환경이 조성되어 있습니다.

8.4. 일괄 매각 장점

토지와 건물을 일괄 취득함으로써, 소유권 관계를 명확히 하고 효율적인 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 2,207,311,350원을 기준으로 산정합니다.

구체적인 예상 입찰가는 물건의 현 상태, 주변 시세, 과거 유사 물건의 낙찰가율, 경쟁자 예상 등을 종합적으로 분석하여 결정되어야 합니다. 일반적으로 경매 물건의 가치는 감정가의 70% ~ 90% 범위에서 결정되는 경우가 많으나, 이는 절대적인 기준은 아니며 물건별, 지역별 특성에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 해당 물건의 경우, 매각 제외 설비를 고려하여 실제 가치를 평가하고, 이를 바탕으로 보수적인 접근을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담 및 심층적인 현장 조사를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.