나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31888 [1] 광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 108동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 대인동 소재 '대인교차로' 북동측 인근에 위치한 그랜드센트럴 108동 20층 2004호로서 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상26층 건물 내 20층 2004호(복도식, 동향)로서 ·외벽 : 화강석, 몰탈위 페인팅 등, ·내벽 : 벽지, 타일 등, ·바닥 : 장판, 타일 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 아파트(주거용)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 스프링클러, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 사다리형의 평지로 공동주택(아파트) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지의 출입구는 북측, 동측, 남측에 소재하며, 왕복5차선, 왕복4차선, 왕복3차선 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-08-01)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(계림8구역 주택재개발사업도로 노선번호 재정비)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-04-12)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경31888 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 108동 20층2004호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.67㎡ (약 5.34평)

토지지분: 17.6706㎡ (약 5.34평)

건물면적: 39.87㎡ (약 12.06평) - 전용면적

건물지분: 39.8652㎡ (약 12.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

* 분양면적: 일반적으로 전용면적 39.87㎡ (약 12.06평) 아파트의 경우, 공급면적(분양면적)은 약 50~60㎡ (약 15~18평) 수준으로 추정됩니다.

1.4. 감정가

감정가: 205,000,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 재개발구역, 정비구역

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 재개발구역, 정비구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 계림동 소재 '그랜드센트럴' 아파트 단지 내 108동 20층 2004호입니다. 설명상 '대인교차로' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대로 주위 환경은 대체로 보통입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

단지의 출입구는 북측, 동측, 남측에 있으며, 왕복 5차선, 4차선, 3차선 아스콘 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 계림8구역주택재개발정비사업조합 (2021-06-28 접수)

* 소유권이전: 주식회사유은플러스 (2022-04-27 접수)

* 소유권이전: 최은석 (2023-10-20 접수, 매매)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2023-10-20 접수, 말소기준권리, 채권최고액 246,400,000원)

* 가압류: 우리금융캐피탈 (2025-10-29 접수, 말소, 채권액 19,499,190원)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2026-06-15 접수, 말소, 채권액 234,392,472원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수사항

말소기준권리는 2023년 10월 20일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 이 권리보다 후순위인 가압류 및 임의경매는 매각으로 인해 소멸됩니다. 일반적으로 선순위 권리인 소유권보존 및 소유권이전 등기는 매각으로 소멸되나, 본 건의 경우 구체적인 인수 여부는 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에는 "지상권개요:"로만 기재되어 있으며, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 정보: (제공된 정보 없음)

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 해당 사항이 명시적으로 기재되어 있지는 않으나, 임대관계가 미상인 점을 고려할 때 인수 보증금 합계가 0원이라도 실제 거주하는 임차인이 있을 수 있으며, 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 광주광역시 동구 계림동 일대는 재개발 및 정비사업이 활발히 진행된 지역으로, 신축 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 개선되고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

'그랜드센트럴' 아파트 단지는 계림8구역 재개발 사업을 통해 조성된 대단지 아파트입니다. 토지 용도가 일반상업지역, 준주거지역 등으로 지정되어 있어 주거 외 상업 기능과의 복합 가능성이 있습니다. 또한, 과거 광주역과 시외버스터미널이 위치했던 대인동과 인접하여 교통의 요지였으며, 현재는 도시재생사업과 함께 동명동 등 새로운 핫플레이스와 연계되어 구도심의 활력을 되찾고 있는 지역입니다. 대인시장 등 전통 시장이 인접해 있어 지역 특유의 상권이 형성되어 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에서 본건 아파트 단지 인근에 뚜렷한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 롯데백화점, 홈플러스, 대인시장 등 다양한 상업시설이 위치해 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 법원, 동구청 등 행정 시설도 인접해 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 1호선 금남로5가역이 도보 가능한 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 왕복 3~5차선 도로에 접해 있어 양호한 편입니다.

5.3. 교육환경

인근에 광주중흥초등학교, 북성중학교, 광주고등학교 등 다수의 교육기관이 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.4. 건물 내부 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 26층 건물 내 20층 (복도식, 동향)

* 마감재: 외벽 - 화강석, 페인팅 등; 내벽 - 벽지, 타일 등; 바닥 - 장판, 타일 등; 창호 - 새시창호 등

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방, 스프링클러, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발/정비구역 현황

본 건은 재개발구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 가치 상승의 잠재력이 있지만, 사업 진행 과정에서의 불확실성, 소음, 먼지 등 공사 관련 불편함이 발생할 수 있습니다. 또한, 재개발 진행으로 인한 임대차 관계의 변동 가능성도 존재합니다.

6.2. 임대관계 미상

임대 관계가 파악되지 않아 실제 점유자가 누구인지, 명도 협상이 필요한지 여부가 불확실합니다. 인수 보증금 합계가 0원이더라도, 예상치 못한 명도 비용이나 시간이 발생할 수 있는 점에 유의해야 합니다.

6.3. 권리관계의 복잡성

등기부등본 상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 불분명하게 기재된 점(지상권개요:)은 추가적인 현장 조사와 법률 전문가의 검토를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 재개발 및 정비가 활발히 진행된 지역에 위치한 신축 아파트입니다. 우수한 교통, 교육, 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 대단지 아파트로서의 가치를 지니고 있습니다. 재개발구역이라는 점은 미래 가치 상승의 잠재력을 시사하지만, 동시에 사업 진행 상황에 따른 변동성과 불확실성을 내포하고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상인 점은 명도 관련 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 대단지 아파트: 2020년 준공된 '그랜드센트럴' 단지의 일부로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 백화점, 마트, 전통시장, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 양호한 교통 및 교육 환경: 지하철역 및 다수 버스 노선 이용이 편리하며, 초중고 학군이 인접해 있습니다.

* 도시 재생 및 개발 호재: 재개발/정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 205,000,000원

주변 시세 및 본 건의 현황(재개발 구역, 임대관계 미상 등)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가를 기준으로 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.