나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경919 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 969-3 제이엠케이힐타운2차 1동 1층106호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 소재 '창녕군청' 북서측 인근에 위치하며 부근은 공동 주택 및 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지역으로서 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하여 제반 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브위싱글지붕 4층 건물 내 제1층 제106호로서, 외 벽 : 석재타일 및 스톤코트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

도시형생활주택(연립주택)으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형으로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역(2018-07-26), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축 사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화 환경보존지역(2023-07-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤 란하여 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진 행 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2026타경919 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 969-3, 제이엠케이힐타운2차 1동 1층106호

신주소: 경상남도 창녕군 갈전1길 30, 1동 1층106호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 115,000,000원

토지면적: 112.32㎡ (약 33.98평)

건물면적: 71.64㎡ (약 21.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

건축년도: 2015년 (준공 2017년 2월 21일)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 소재 '창녕군청' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지역으로서 제반 입지여건은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인접 도로(폭 약 8m)를 통해 차량 통행이 용이하여 제반 교통사정은 보통 시 됩니다.

* 토지 이용 현황: 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형으로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역(2018-07-26), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉)에 해당하며, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역(2023-07-26)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 2월 27일 접수된 국민은행 근저당권 (채권금액 96,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 건 매각으로 인해 근저당권 및 그 이하 모든 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소 예정 권리: 소유권이전(매매), 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기 등

* 임차인 현황:

* 임차인: 장희설

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-23

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 건물 정보: JMK 힐타운 2차는 2015년 건축된 철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 총 2개 동, 40세대 규모입니다. 본건은 1동 1층 106호입니다.

* 주변 시세:

* 동일 단지(JMK 힐타운) 최근 실거래가 (전용면적 약 61.05㎡ 기준):

* 2025년 9월: 87,000,000원 (3층)

* 2026년 4월: 70,000,000원 (2층)

* 2026년 7월: 72,000,000원 (2층)

* 2026년 거래 평균가 (전용 약 61㎡ 기준): 약 71,000,000원

* 본건 면적(건물 71.64㎡ / 약 21.67평) 기준 추정 시세: 2026년 거래 평균가(약 3.845백만원/평)를 적용 시 약 83,357,000원의 시세가 추정됩니다.

* 감정가 대비 시세: 본건 감정가는 115,000,000원으로, 최근 실거래가(약 70,000,000원 ~ 87,000,000원)보다 약 30% 이상 높게 책정되어 있습니다. 감정 시점 및 시장 상황 변화를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트 구조이며, 슬래브 위 싱글지붕입니다. 위생, 급배수, 난방(보일러), 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 외벽은 석재 타일 및 스톤코트, 내벽은 벽지 및 타일로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 본건은 도시형생활주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

* 편의시설: '창녕군청' 인근에 위치하여 군청 관련 행정 서비스를 이용하기에 편리합니다. 주변에 농경지가 분포하고 있어 조용한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보로는 인근에 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 '가축 사육 제한 구역'으로 지정되어 있어 축사 관련 시설이 주변에 존재할 가능성은 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 괴리: 감정가(115,000,000원) 대비 최근 실거래가(70,000,000원 ~ 87,000,000원)의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점 이후 시세 하락이 있었거나, 감정가가 시장 가치를 다소 높게 반영했을 가능성을 시사합니다.

* 건물 내부 상태 미확인: 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부 이용 현황, 관리 상태, 하자 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 관련 공부 및 외부 관찰에 의거하여 감정평가되었으므로, 입찰 전 내부 상태에 대한 면밀한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 가축 사육 제한 구역 및 역사문화 환경 보존 지역 등에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 행위 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 창녕읍에 위치한 JMK 힐타운 2차 연립주택으로, 2015년 준공되어 비교적 신축에 해당하며 기본적인 생활 편의 설비(난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다. 권리관계가 매우 깔끔하여 낙찰자는 인수할 권리나 보증금이 전혀 없는 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 중요하며, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 지역은 공동주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수할 임차 보증금이 전혀 없어 권리상 매우 안전합니다.

* 신축급 건물: 2015년 건축으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 실거주 목적 적합: 기본적인 생활 인프라 접근성이 보통 수준이며, 차량 통행이 용이하여 실거주 목적에 부합합니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 향후 시세 재평가를 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 건물 면적(약 21.67평)과 최근 거래된 유사 면적(약 18.47평)의 2026년 거래 평균가(약 3.845백만원/평)를 기준으로 산정 시, 약 83,357,000원의 시세가 추정됩니다. 최근 실거래가(70,000,000원 ~ 87,000,000원) 및 감정가(115,000,000원) 사이의 적정 수준을 고려하여, 경쟁 상황 및 본인의 투자 목표 수익률을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 85,000,000원 (합리적인 경쟁력과 수익률 확보를 고려한 가격)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.