나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10926 [1] 울산광역시 북구 달천동 1-5 달천아이파크1차 108동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 북구 달천동 소재 '상안초등학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 중 제19층 제1902호로서, (사용승인일 : 2008.03.18.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생/급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(달천1지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10926 (1)

소재지: 울산광역시 북구 달천동 1-5 달천아이파크1차 108동 19층1902호

용도: 아파트

감정가: 557,000,000원

토지면적: 74.14㎡ (약 22.43평)

토지지분: 74.138㎡ (약 22.43평)

건물면적: 123.83㎡ (약 37.46평)

건물지분: 123.829㎡ (약 37.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOO

사용승인일: 2008년 03월 18일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 울산광역시 북구 달천동에 소재하며, '상안초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

인접 도로상태

주변 도로망 상태는 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(달천1지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부요약

* 소유권보존: 현대산업개발주식회사 (2008-03-25)

* 소유권이전: 고은숙 (2008-04-30)

* 소유권이전: 고은재 (2013-12-30, 매매)

* 근저당권: 제이비우리캐피탈주식회사 (2015-06-22, 금373,100,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 주식회사코리아에셋머니대부 (2018-05-11, 금65,000,000원, 말소)

* 근저당권: 주식회사티플레인대부 (2020-09-03, 금19,500,000원, 말소)

* 근저당권: 김영순 (2021-05-24, 금36,000,000원, 말소)

* 12번근저당권부채권질권설정: 노바에셋대부주식회사 (2021-10-14, 금65,000,000원, 말소)

* 임의경매: 제이비우리캐피탈 (2026-06-15, 315,270,181원, 말소)

말소기준권리인 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권(2015-06-22)보다 늦은 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 493,600,000원입니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임차인 현황은 보증금이 확인되지 않아 명확한 인수 여부를 판단하기 어렵습니다. 다만, 현재 명시된 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 현황 파악이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 아파트 단지 자체적으로도 상업 시설이 일부 포함될 수 있습니다.

5. 생활정보

아파트 정보

* 아파트명: 달천아이파크1차

* 주소: 울산광역시 북구 달천동 1-5

* 사용승인일: 2008년 03월 18일

* 총 세대수: 1,012세대

* 총 동수: 14동

* 최고층: 22층

* 주차: 세대당 1.63대 (총 1,647대)

* 전용면적: 123.83㎡ (약 37.46평)

* 추정 분양면적: 약 166.09㎡ (약 50.24평) - 108동 평균 면적 기준

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 052-298-0018

주변 시설

* 학교: 상안초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 단지 주변으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 또는 재건축 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 보증금 문제는 없는지 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. (인수 보증금 0원 명시)

* 감정가(557,000,000원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 감정가가 실제 시세를 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 달천동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지와 편리한 교통, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2008년에 건축되어 연식이 있으나, 단지 규모가 크고 관리 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 등기부상 권리관계는 대부분 말소될 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성과 최근 시세 대비 높은 감정가 수준은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트로서 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리분석상 인수할 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적(약 124.605㎡)의 매물이 2026년 6월 460,000,000원에 거래된 점, 동일 단지 내 다른 면적의 매물들이 2026년 7월 425,000,000원에서 480,000,000원 사이에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 현 시세는 약 450,000,000원 ~ 480,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가(557,000,000원)는 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 권리 관계를 고려하여, 보수적으로 접근한다면 약 470,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.