나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50670 [1] 충청북도 청주시 상당구 용담동 394 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2026.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 충청북도 청주시 상당구 용담동 '청주용담동우체국' 남동측 인근에 위치한 집합건물(제4층 제401호)로서, 주위는 아파트단지, 공원시설 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 5층 건물 내의 제4층 제401호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅마감 등 내벽: 벽지도배 및 내부인테리어마감 등 창호: 하이샷시창호 등임.

이용상태

기호(1): 사무실로 이용중입니다.

설비내역

기호(1): 전기설비, 화재탐지설비, 소방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 14M 내외의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 7M 내외의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

청주시 상당구 용담동 394: 도시지역, 준주거지역, 주거용지(준주거용지, 건폐율 70%이하, 용적률 500%이하, 높이 지상2층이상), 지구단위계획구역(용암2택지개발지구), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건의 건축물대장상 용도는 ‘사진관’으로 등재되어 있으나, 현장조사 결과 ‘사무실’로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

건축물대장상 용도는 사진관으로 등재되어 있으나, 현장조사 결과 사무실로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50670 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용담동 394 4층401호

용도: 근린상가 (건축물대장상 사진관, 현황 사무실)

감정가: 309,000,000원

토지면적: 85.05㎡ (약 25.73평)

건물면적: 233.78㎡ (약 70.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOO (진천농업협동조합)

1.1. 입지조건

위치: 청주용담동우체국 남동측 인근에 위치.

주위환경: 아파트단지, 공원시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

토지형상: 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 북측으로 노폭 약 14M 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 7M 내외의 보행자전용도로와 접하고 있음.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역, 보행자전용도로, 중로2류, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 6월 8일 접수된 진천농업협동조합의 근저당권 (을7)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 말소될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 속리산컨트리클럽

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2013년 9월 5일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원. (대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없음.)

등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기 이후 다수의 압류, 가압류, 근저당권이 등재되었으나, 말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 채권액은 약 265,422,637원으로 파악됨.

1.3. 상권분석

본건은 아파트단지와 공원시설이 혼재된 지역에 위치하며, 제2종 근린생활시설로 분류됨.

주변에 청주용담동우체국이 소재하여 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 보이나, 중심상업지구보다는 주거 지역 내 근린 상가로서의 성격이 강함.

인근의 상권은 주거 지역의 배후 수요에 기반한 업종이 주를 이룰 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 아파트 단지 및 공원 시설이 인접해 있음.

교통: 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

기타: 별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 '사진관'으로 등재되어 있으나, 현황은 '사무실'로 이용 중임. 이로 인해 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 행정적 문제가 발생할 수 있으므로, 매수인은 이에 대한 명확한 확인 및 대비가 필요함.

* 대항력 있는 임차인: '속리산컨트리클럽'은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이므로 실질적인 금전적 인수 부담은 없음. 그러나 명도 과정에서 점유 이전 등에 대한 확인 및 협의가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 투자 접근이 용이한 편임.

다만, 건축물대장상 용도와 현황이 상이하여 발생할 수 있는 행정적 리스크에 대한 철저한 사전 검토가 필수적임.

대항력 있는 임차인의 존재는 명도 시 변수가 될 수 있으나, 보증금이 없다는 점에서 협의를 통한 원만한 명도가 기대됨.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 인수 부담 없는 권리 관계: 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 잠재적 명도 부담 경감: 보증금 0원의 임차인으로, 협의를 통한 명도 가능성이 높음.

* 주변 환경: 주거지역과 공원 시설이 인접하여 안정적인 임대 수요 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려할 수 있음.

본 물건의 감정가는 309,000,000원임.

정확한 예상 입찰가는 현재 보유한 정보만으로는 산정이 어려우며, 추가적인 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 물건의 현황 및 잠재적 리스크(용도 불일치 등)를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.