나이스옥션 법원경매 청주 2026타경223 [1] 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 408-3 주연아파트 8층812호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2026.06.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 소재 ‘광혜원중학교’ 남쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 산업단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내간선도로 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제8층 제812호로서 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

아파트(복도식)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 동쪽 및 북쪽으로 노폭 8m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-30)(소로2-34)(접합), 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-04-21)(만승초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광혜원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경223 (1)

소재지: 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 408-3 주연아파트 8층812호

용도: 아파트

감정가: 73,000,000원

토지면적: 21.46㎡ (약 6.50평)

토지지분: 21.46㎡ (약 6.50평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.95㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축년도: 1991년 (사용승인일: 1991년 10월 25일)

층수: 8층 (총 15층)

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 소재 ‘광혜원중학교’ 남쪽 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 산업단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내간선도로 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

동쪽 및 북쪽으로는 폭 8m 내외의 포장도로와 단지 내 도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

본건에는 임차인 조옥련씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

임차인의 보증금은 10,000,000원이며, 월 차임은 300,000원입니다.

전입일자는 2019년 12월 30일이며, 확정일자는 2025년 09월 08일로 기재되어 있습니다.

배당신고일자는 2026년 07월 15일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.2. 2. 등기부 현황

말소기준권리는 2016년 01월 20일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(66,000,000원)입니다.

이 근저당권을 포함하여 등기부상 채권 총액은 66,000,000원입니다.

본 경매는 2026년 06월 16일 접수된 수협은행의 임의경매 개시결정(채권액 43,387,963원)에 의해 진행됩니다.

등기부등본상의 권리들은 말소기준권리보다 이후 순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, '별도등기'가 존재한다는 점은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광혜원면 일대는 주거지역과 산업단지가 인접해 있어 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

다만, 인근 산업단지의 종류 및 규모에 따라 주거 환경에 미치는 영향(소음, 공해 등)을 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 8층에 위치한 아파트(복도식)입니다.

외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 프레임으로 되어 있습니다.

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

주변에 광혜원중학교, 만승초등학교 등 교육시설이 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

아파트 단지 정보에 따르면, 총 180세대로 이루어져 있으며, 최고 15층, 최저 1층으로 구성되어 있습니다.

부대시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 '별도등기'의 존재입니다.

물건명세서 및 특이사항에 '별도등기 있음'이라고 명시되어 있으며, 이는 일반적인 등기부상의 권리 외에 별도의 권리가 존재함을 의미합니다.

이 별도등기의 내용(예: 가등기, 환매등기, 지상권 등)을 정확히 파악하지 않고 입찰에 참여할 경우, 인수하거나 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서, 입찰 전 해당 별도등기에 대한 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

또한, 1991년에 준공된 아파트로, 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 진천군에 위치한 아파트 경매 물건으로, 적정 면적과 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

임차인이 있으나 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확해 보입니다.

그러나 '별도등기'의 존재는 심각한 위험 요인이므로, 입찰 전 반드시 해당 등기의 성격과 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

별도등기 문제가 없다면, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받아 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

인근 산업단지 근로자 및 지역 주민을 대상으로 하는 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

'별도등기' 문제가 해결될 경우, 현재 감정가 및 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 6개월간 동일 아파트(주연아파트, 전용면적 59.95㎡)의 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 6월 1일: 7,200만원 (4층)

2026년 7월 10일: 6,800만원 (5층)

2026년 7월 16일: 6,500만원 (12층)

본건의 감정가는 73,000,000원입니다.

최근 실거래가 최고가는 7,200만원으로, 감정가보다는 소폭 낮습니다. 12층 물건이 6,500만원에 거래된 점 등을 고려하면 층간 및 시장 상황에 따른 가격 변동성이 있음을 알 수 있습니다.

본건은 8층으로 중간층에 해당합니다.

'별도등기'의 위험성을 고려하여 신중한 접근이 필요하지만, 해당 위험이 없다고 가정하고 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 71,000,000원 ~ 73,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 이하, 공격적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액까지 고려할 수 있으나, '별도등기'의 상세 내용을 반드시 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

대략적인 예상 입찰가는 72,500,000원 선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.