나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508524 [1] 인천광역시 서구 석남동 591-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경508524 (1) 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 인천지방법원 2025타경508524 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 591-7

용도: 단독주택

감정가: 633,931,210원

토지면적: 175.90㎡ (약 581.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 297.05㎡ (약 981.9평)

건물 제시외면적: 30.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특수물건정보: 중복사건, 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하고 있으며, 주변은 주거용 건물들이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 제공된 주변 거래 사례 JSON 정보에 따르면, 인근에는 빌라 및 다세대주택 단지가 분포하고 있습니다. 정확한 주변 시설 및 교통망에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김길보

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2009-03-12

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있는 임차인이므로 상세 확인 및 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김영예

보증금: 60,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2020-09-29

확정일자: 2020-11-20

배당신고일자: 2024-05-20

대항력: 있음

비고: 건물 등기부상 해당 임차권은 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다. (을구 6번, 주택임차권, 금60,000,000원, 인수)

* 임차인: 백남성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2016-04-08

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있는 임차인이므로 상세 확인 및 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이찬희

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2011-03-25

확정일자: 2011-03-25

배당신고일자: 2026-09-01

대항력: 있음

* 토지 등기부요약

* 소유권 이전: 백준기(1999-09-07), 백혜숙(2004-12-13), 미래4지역주택조합추진위원회(2020-10-08, 매매)

* 근저당권: 주식회사에스케이인베스트먼트대부(2022-01-21, 299,000,000원, 말소기준권리, 말소)

* 가압류: 이순화(2024-06-05, 68,675,000원, 말소)

* 강제경매: 김영예(2025-04-01, 61,617,534원, 말소)

* 등기부채권 총액: 367,675,000원

* 건물 등기부요약

* 소유권 이전: 백준기(1999-09-07), 백혜숙(2004-12-13), 미래4지역주택조합추진위원회(2020-10-08, 매매)

* 주택임차권: 김영예(2024-05-20, 60,000,000원, 인수) - 전입일자: 2020-09-29, 확정일자: 2020-11-20

* 근저당권: 주식회사에스케이인베스트먼트대부(2022-01-21, 299,000,000원, 말소기준권리, 말소)

* 강제경매: 김영예(2025-04-01, 61,617,534원, 말소)

* 등기부채권 총액: 359,000,000원

* 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기(김영예)가 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건 소재지인 인천광역시 서구 석남동 일대는 다세대주택 및 빌라 등이 주를 이루는 주거 밀집 지역으로 분석됩니다. 주변 아파트 단지보다는 연립, 다세대, 빌라 유형의 주택 거래가 활발한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

구체적인 생활 편의시설, 교통망, 교육 시설 등에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 주거 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 김영예 임차인 인수 리스크: 건물 등기부상 명시된 김영예 임차인의 보증금 60,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액이므로, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

* 보증금 및 차임 미상 임차인: 김길보, 백남성 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이러한 상황은 특이사항으로, 인수 여부 및 추가적인 비용 발생 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄 매각 대상에 제시외 건물 30.00㎡가 포함되어 있어, 해당 부분에 대한 관리 및 법적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 중복사건: 중복사건으로 분류되어 있어, 사건 진행 및 권리 관계에 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 633,931,210원입니다. 권리 분석 결과, 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 매수인에게 인수되는 김영예 임차인의 보증금 60,000,000원입니다. 또한, 대항력이 있으나 보증금/차임이 0원으로 신고된 김길보, 백남성 임차인의 존재 역시 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 제시외 건물 포함 및 중복사건이라는 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 가치 상승: 석남동 지역의 개발 가능성 및 주거 환경 개선에 따른 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 단독주택의 희소성: 다세대 및 빌라가 많은 지역에서 단독주택은 상대적으로 희소성이 있으며, 개인의 라이프스타일에 맞는 공간 활용 및 재건축/증축의 잠재력을 가집니다.

* 인수되는 보증금 외에는 대부분의 권리가 말소될 예정이므로, 명확한 권리 관계를 파악하는 데 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 633,931,210원입니다. 그러나 매수인이 인수해야 할 김영예 임차인의 보증금 60,000,000원을 고려하면, 실질적인 취득 비용은 증가하게 됩니다. 또한, 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인들에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 550,000,000원 ~ 580,000,000원

위 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 보증금과 잠재적 리스크를 반영한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 시장 상황, 추가 정보 확인 결과, 응찰자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.