나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경196 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 760 마곡나루역보타닉푸르지오시티 제10층 제서관1038호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '마곡중학교' 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택, 업무시설, 아파트단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 남측 인근에 9호선, 공항철도선-마곡나루역이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제10층 제서관1038호로서, (사용승인일: 2017.02.24) - 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측 및 남측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(9호선)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-대상물건 임대관계는 미상임. -대상물건은 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 대지권의 표시 소유권대지권이 미등기 상태이나, "집합건축물의 소유 및 관리에 관한 법률" 제20조에 의거 전유부분과 대지권사용권이 일체성을 가지며, 거래관행상 적정한 대지지분이 포함되어 가격이 형성되고 거래되는 점 등으로 추후 본건에 적정 대지권이 귀속될 것을 전제로 평가하였으니 귀 법원 경매 진행 시 참고하시길 바람.

물건 비고

대지권 미등기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경196 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 760 마곡나루역보타닉푸르지오시티 제10층 제서관1038호

* 용도: 오피스텔

* 건물 전용면적: 22.20㎡ (약 6.72평)

* 토지 면적: 8724.80㎡ (약 2638.8평)

* 토지 지분: 0㎡ (별도 명시, 단 토지/건물 일괄매각 대상)

* 건물 사용승인일: 2017년 2월 24일

* 감정가: 211,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '마곡중학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 업무시설, 아파트 단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 남측 인근에 지하철 9호선 및 공항철도 마곡나루역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 물건지 동측 및 남측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로1류, 대로2류, 도시철도(9호선) 저촉, 중로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2017년 6월 5일 접수, 128,400,000원)입니다.

* 기타 권리 내역:

* 하나은행 근저당: 128,400,000원 (말소기준권리)

* 김태규 주택임차권: 보증금 30,000,000원 (대항력 없음, 매각으로 말소 예정)

* 금강종합건설 주식회사 가압류: 720,150,955원 (매각으로 말소 예정)

* 하나은행 임의경매: 115,386,576원 (매각으로 말소 예정)

* 총 채권액 (등기부 기재 기준): 878,550,955원입니다.

* 인수되는 권리: 해당 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 580,000원

* 전입일자/확정일자: 2017년 9월 14일

* 배당신고일자: 2025년 9월 19일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 마곡나루역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구에 위치하고 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 주변에 다수의 오피스텔, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있으며, 향후 마곡지구 개발 사업의 지속으로 인한 상권 확장 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕을 가진 14층 건물 중 10층에 위치하고 있습니다.

* 준공 연도: 2017년(사용승인일 2017.02.24)으로 비교적 신축 건물에 속합니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 쇼핑 시설 등이 있어 생활 편의성이 우수하며, 마곡중학교와 같은 교육 시설도 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 감정평가 시 적정 대지권이 포함되어 평가되었으나, 추후 소유권 이전 등기 시 별도의 법적 절차나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건: 물건의 소유권 구조나 권리 관계가 복잡할 수 있어, 경매 진행 전 관련 내용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축물 용도 제한: 공항 중요시설물보호지구, 도시개발구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 다양한 도시계획 및 제한사항이 존재하여 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 9호선 및 공항철도 환승역인 마곡나루역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 여건을 자랑합니다. 마곡지구의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 다만, '대지권 미등기'라는 중대한 하자 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 법률 검토와 잠재적 비용 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 유동화 물건이라는 점 또한 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구의 핵심 지역, 마곡나루역 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 배후 수요와 지속적인 지역 개발 호재로 인한 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* '대지권 미등기' 문제를 해결할 경우, 시세 차익을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 현재 제시된 감정가 대비 시장 시세가 높게 형성되는 경향이 있으나, 리스크 요인을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 6월~7월, 전용면적 약 22.2~22.76㎡ 기준):

* 164,500,000원

* 175,000,000원

* 194,000,000원

* 평균 매매가 (위 사례 기준): 약 177,833,333원

* 감정가: 211,000,000원

* 시세 분석: 본건의 감정가는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히 '대지권 미등기'라는 중대 하자 요인을 고려할 때, 실거래가 수준 또는 그 이하로 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가: '대지권 미등기' 문제 해결 가능성 및 예상 비용, 낙찰 후 명도 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

* 본 예상 입찰가는 현 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, '대지권 미등기' 리스크를 감안하여 보수적으로 책정되었습니다. 입찰 시에는 반드시 현장 방문 및 법률 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.

* 주변 시설 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.