나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30289 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 189-1 펠리시티에스주건축물제1동 6층625호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ‘한전KDN본사’ 동측 인근에 위치하며, 부근은 혁신도시내 아파트위주의 공동주택 및 오피스텔, 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형 성되어 있음.

교통상황

본건 구분건물단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평지붕 12층건내 제4층, 제6층, 제8층 일부로서, 외벽: 석재붙임 및 콘크리트위페인팅마감 등 내벽: 벽지마감 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

기호(가∼다) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 근린생활시설 및 업무시설부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물단지는 서측으로 왕복8차선 규모, 북측으로 왕복4차선 규모, 동측으로 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이고, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사 육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁 신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 오피스텔은 현장조사시 점유자 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 광주지방법원 2026타경30289 (2)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 189-1 펠리시티S 주건축물 제1동 6층 625호

용도: 오피스텔

감정가: 68,000,000원

토지 면적: 4.93㎡ (약 1.49평)

건물 면적: 28.89㎡ (약 8.74평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 오피스텔로 이용 중임

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, '한전KDN본사' 동측 인근 지역에 속합니다. 주변은 혁신도시 내 아파트 위주의 공동주택 및 오피스텔, 중소규모 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 자유로우며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 본 건물 단지는 서측으로 왕복 8차선, 북측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선 규모의 도로에 접하고 있습니다. 토지의 용도지역은 일반상업지역이며, 지구단위계획구역, 대로1류, 중로1류, 중로2류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 3,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 농림식품기술기획평가원

보증금: 73,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약

* 전세권설정 (말소기준권리): 농림식품기술기획평가원, 2019-01-23, 73,000,000원 (말소)

* 소유권이전 5번 신탁등기말소: 2022-04-29 (말소)

* 소유권 이전: 주식회사 해청건설, 2022-04-29

* 가압류: 주식회사 케이알제7호 위탁관리부동산투자회사, 2026-01-29, 76,000,000원 (말소)

* 임의경매: 농림식품기술기획평가원, 2026-02-05, 219,000,000원 (말소)

등기부채권 총액: 149,000,000원

* 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-06-04

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 정보 없음)

비고: 오피스텔로 이용 중임

1.3. 상권분석

본건이 위치한 나주 빛가람 혁신도시는 공공기관 이전과 함께 개발된 신도시 지역으로, 아파트 단지 및 다수의 오피스텔, 근린생활시설이 밀집되어 있습니다. 인근에 '한전KDN본사' 등 주요 공공기관 및 기업들이 위치하고 있어 직주근접성이 우수하며, 상업 및 업무 기능이 활성화되고 있는 지역입니다. 중소규모의 상가 및 업무시설 밀집 지역으로, 배후 수요가 안정적인 편입니다.

1.4. 생활정보

본 오피스텔은 철근콘크리트조 12층 건물 내 6층에 위치하며, 일반적인 위생 및 급배수, 난방, 화재 탐지 및 경보, 옥내 소화전, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 건물 내에는 지하주차장, 무인택배함, 세탁소, 카페, 편의점 등의 편의시설이 마련되어 있어 거주 편의성이 높습니다. 또한, 혁신도시 내에 위치하여 다양한 식당, 카페, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 현장 조사 시 점유자 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여, 내부 상태 및 수리 필요 여부를 사전에 파악하기 어렵습니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생의 위험으로 이어질 수 있습니다.

* 권리관계: 등기부상 전세권, 가압류, 임의경매 등의 권리가 모두 말소 예정으로 파악되나, 경매 절차 진행 과정 및 최종 말소 여부에 대한 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 혁신도시개발예정지구 및 일반상업지역에 속하며, 대로 및 중로에 접하고 있어 도시 개발 및 교통 환경 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 나주 빛가람 혁신도시 중심부에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 신축 연차가 비교적 젊고(2014년 준공), 건물 내부 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 현재 모든 권리관계가 말소될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금이 없어 권리 분석상 명확합니다. 다만, 내부 상태 미확인이라는 잠재적 리스크를 안고 있어, 이에 대한 충분한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주 빛가람 혁신도시의 핵심 입지: 공공기관 및 기업 이전으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변 편의시설 및 교통망이 잘 구축되어 있습니다.

* 권리관계 명확성: 인수할 부담이 없어 취득 후 명도가 용이할 수 있습니다.

* 비교적 젊은 신축 연차: 향후 유지보수 측면에서 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 68,000,000원이며, 유사 면적(28.895㎡)의 최근 매매가는 66,000,000원(2024년 10월 28일)입니다. 또한 34.01㎡ 면적은 74,000,000원, 24.105㎡ 면적은 46,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

건물 면적 28.89㎡(약 8.74평)임을 고려하고, 내부 상태 확인 불가라는 리스크를 감안할 때, 감정가 및 유사 면적 실거래가 수준을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

이에, 예상 입찰가는 65,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.