나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30350 [2] 광주광역시 광산구 운수동 66-104 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2026.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 운수동 소재 "광주광산경찰서" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

사다리 평지이며, 주거나지임.

인접 도로상태

본건 토지 북측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접하며, 동측으로 소폭의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽 : 석재붙임, 강화유리, 판넬 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 편백, 타일 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 전기시설, 위생시설 및 급배수시설, 도시가스, 냉, 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 판넬조 판넬지붕, 다용도실, 약 12.5㎡[일련번호 2-가) 2층 소재]임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 2-가)는 일반건축물대장 상 "위반건축물"이 기재(2017.12.11. 위반건축물 등재- 무단증측 11.5㎡)되어 있는 바, 경매진행시 관련내용을 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

건물만 매각, 제시외 건물 매각 포함
지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음
향후 매수인에게 허가권자로부터 이행강제금 부과 및 시정명령 등이 처분될 수 있음
본건 건물이 소재하는 토지의 소유자는 한영현, 송민정, 송안근임
본건 건물이 소재하는 타인 소유 토지에 대한 법정지상권 성립 여부는 불문명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30350 (2)

소재지: 광주광역시 광산구 운수동 66-104 (신주소: 광주광역시 광산구 어등대로563번길 10-3)

용도: 단독주택

감정가: 199,028,260원 (건물 전체 기준)

토지면적: 0.00㎡ (본건은 토지 미포함, 건물 지분 매각)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 254.38㎡ (총 건물 면적)

건물지분: 63.6㎡ (매각 대상 면적)

건물 제시외면적: 50.00㎡

매각대상: 건물지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 요약

* 매각 대상은 건물 지분(63.6㎡)이며, 건물 전체 면적은 254.38㎡임.

* 공유자우선매수신고, 법정지상권, 대항력있는 임차인, 위반건축물 등 다수의 특이사항 존재.

* 특별매각조건으로 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한됨.

* 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 이행강제금 부과 및 시정명령 등 처분이 예상됨.

* 건물이 소재하는 타인 소유 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불명확함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 운수동에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 주택지대로서 일반적인 주거 환경을 이루고 있음. "광주광산경찰서" 동측 인근에 자리하고 있음.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 편임.

2.3. 토지 및 건물 현황

* 토지: 본건 건물은 타인(한영현, 송민정, 송안근) 소유의 토지에 소재하며, 토지 자체는 본 경매 대상이 아님. 본건 토지의 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고, 동측으로는 소폭의 진입로에 접함.

* 건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택임. 외벽은 석재붙임, 강화유리, 판넬 마감 등이며, 내벽은 벽지도배, 편백, 타일 마감, 창호는 새시창임. 일반적인 전기, 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방 설비가 설치되어 있음.

2.4. 토지 이용 계획

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 2월 10일 접수된 1번 송종익 지분 가압류 (채권자: 홍주송씨성재공익항종손문중)이며, 이보다 선순위인 권리는 없음.

* 말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. (예: 1번 송종익 지분 가압류, 3번 송민정 지분 전부이전, 4번 송민정 지분, 송안근 지분 강제경매 등)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한애자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 6월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임 정보가 0원으로 기재되어 있어 권리 분석 시 보증금 인수 여부를 신중하게 검토해야 함. (임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 '한 '으로 표기합니다.)

3.3. 인수주의 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 본건 건물 소재 토지에 대한 법정지상권 성립 여부는 불명확하여 추가 확인이 필요함.

3.4. 권리분석 종합

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 여부 확인 필요. 토지 지분 매각이 아니므로 토지 소유자와의 관계에서 발생할 수 있는 법정지상권 문제, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 위반건축물에 따른 이행강제금 부과 위험 등을 종합적으로 고려해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 정보

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 운수동의 명건빌라(1997년 건축)에서는 2025년 9월 전용면적 22.17㎡가 2,200만원(약 99.2만원/㎡), 2026년 4월 전용면적 23.52㎡가 1,470만원(약 62.5만원/㎡)에 거래되었습니다. 또한, 1983년 건축된 연립주택(66-57번지)은 2026년 7월 전용면적 68.43㎡가 22,490만원(약 328.7만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

4.2. 시세 분석

본건 건물의 총 면적은 254.38㎡이며, 매각 대상은 이 중 63.6㎡(약 25%)의 지분입니다. 건물 전체의 감정가는 199,028,260원이지만, 지분 매각이므로 지분 가치를 산정해야 합니다. 건물 지분(63.6㎡)의 비례적 감정가는 약 49,757,065원 (199,028,260원 * (63.6㎡ / 254.38㎡))으로 추정됩니다.

인근 명건빌라의 거래 사례 중 ㎡당 가격 편차가 크게 나타나고 있어, 본건의 정확한 시세 판단에는 한계가 있습니다. 다만, 감정가 대비 인근 실거래가 수준을 고려할 때, 해당 지분은 약 5천만원 초반에서 7천만원 내외의 가치를 가질 수 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 주택지대에 위치하며, 인근에 광주광산경찰서가 소재합니다. 주변의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 주거지대임을 감안할 때 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설

주변은 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않았습니다. 토지 이용계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 주거 환경에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 이행강제금

건축물대장상 위반건축물로 등재(무단증축 11.5㎡)되어 있으며, 향후 매수인에게 이행강제금 부과 및 시정명령 등의 행정처분이 내려질 수 있습니다. 이로 인한 추가적인 비용 발생 및 건물 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 불명확성

본건 건물이 소재하는 토지의 소유자가 타인이므로, 토지 소유자와의 관계에서 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유자는 토지 사용에 대한 임대료를 지불하거나 토지 소유자의 동의를 얻어야 할 수 있으며, 이는 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인이 존재하여, 해당 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

6.4. 건물 지분 매각

건물 전체가 아닌 일부 지분(63.6㎡)만 매각되므로, 건물 전체의 사용 및 관리에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 광주광역시 광산구 운수동에 위치한 단독주택 건물 지분 매각 건입니다. 대항력 있는 임차인 존재, 위반건축물 등재, 법정지상권 성립 불명확성, 건물 지분 매각 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 낙찰 후 추가적인 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주택지대 내 위치하여 향후 주거용으로 활용 가능성이 있습니다.

* 건물 전체 면적 대비 매각 지분 비율이 약 25%로, 비교적 소액으로 건물 지분을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 권리상 낙찰 후 소멸되지 않는 권리(법정지상권 등) 및 임차인 관련 사항을 명확히 조사하고, 위반건축물 시정 계획을 수립한다면 추가적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 건물 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인, 위반건축물, 불명확한 법정지상권 등 여러 리스크를 고려해야 합니다.

건물 전체 감정가 199,028,260원을 기준으로, 매각 지분(63.6㎡)에 대한 비례적 감정가는 약 49,757,065원입니다.

인근 거래 사례 분석 시 ㎡당 가격 편차가 크나, 이를 감안했을 때 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주요 리스크 요인들을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가(약 5천만원)를 기준으로 하되, 철저한 현장 조사와 권리 분석 후 신중하게 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 이하 또는 감정가 대비 10~20% 낮은 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서 1차적으로 4,000만원 ~ 5,000만원 범위 내에서 입찰을 고려하되, 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.