나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5652 [2] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 14층1413호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동 소재 롯데백화점 광복점 북측 인근에 위치하는 커넥트부산
호텔 14층 1412호 및 1413호로서, 부근은 각종 상업시설, 업무용건물, 부산항만공사, 주차
장 등으로 형성되어 있는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 지하철역(중앙역, 남포역)이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 내 14층 1412호 및 1413호로서,
-외벽: 몰탈위 페인팅, 화강석 및 외장타일 등 치장
-내벽: 벽지 도배, 인테리어 마감, 일부 타일 붙임.
-바닥: 타일깔기 등
-창호: 시스템 창호

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 시스템 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 숙박시설의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 4m, 남측으로 폭 약 14m, 동측으로 폭 약 35m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 140m, 최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법 제19조제4항 및 동법시행령 별표1 비고 제3호 규정에 의한 주차장 부지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

물건 비고

숙박시설로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경5652 (2) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 14층 1413호이며, 용도는 숙박시설(생활숙박시설)입니다.

감정가는 1억 6천 2백만원으로 책정되었습니다.

토지 지분 면적은 3.1212㎡ (약 0.94평)이며, 건물 전용 면적은 20.71㎡ (약 6.26평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

본건은 현재 숙박시설로 이용 중이며, 특별한 제시외 면적은 없습니다.

건축물 정보 요약:

* 건물명: 커넥트 부산호텔

* 총 층수: 지하 2층, 지상 19층

* 본건 호실: 14층 1413호

* 건축 허가일: 2017년 8월 31일

* 사용 승인일: 2020년 3월 27일

* 건물 총 면적: 8061.2367㎡ (약 2438.49평)

* 토지 총 면적: 695.6㎡ (약 210.42평)

* 건축물 용도: 숙박시설, 근린생활시설

2. 입지조건

본건은 부산광역시 중구 중앙동에 위치한 커넥트부산호텔 14층 1413호입니다.

주위 환경으로는 롯데백화점 광복점 북측 인근이며, 각종 상업시설, 업무용 건물, 부산항만공사, 주차장 등이 밀집한 상가지대입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 지하철 중앙역과 남포역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로로는 서측 약 4m, 남측 약 14m, 동측 약 35m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 140m, 최고높이 180m), 중점경관관리구역, 주차장법 관련 규정 적용 부지에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 부산은행의 근저당권(을1, 채권액 1억 3천 2백만원)입니다.

낙찰로 인해 소멸되는 권리로는 을1, 을2(박남종 근저당권), 갑3(용인세무서장 압류), 갑4(부산은행 임의경매), 갑5(수영구 압류) 등이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: (주)커넥트호텔부산 (변 )

* 보증금: 5백만원

* 차임: 60만원

* 전입(사업자등록)일자: 2022년 5월 17일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 5백만원은 소액으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 1억 6천 2백만원으로 기재되어 있으나, 경매 신청 채권액은 2억 5천 7백여만원입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 부산의 핵심 상업 및 업무 지구인 중구 중앙동에 위치하여 뛰어난 상업적 가치를 지닙니다.

롯데백화점 광복점, 남포동 상권, 부산항 등 주요 시설들이 인근에 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

또한, 지하철 중앙역과 남포역이 도보 거리에 위치하며 다양한 도로망과 인접해 있어 교통 접근성이 매우 우수합니다.

주변은 상업시설, 업무시설, 금융기관, 공공기관 등이 혼재되어 있어 활발한 경제 활동이 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 중구 중앙동은 부산의 중심지로서 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 중앙역 및 남포역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 쇼핑 및 문화: 롯데백화점 광복점, 롯데마트, 남포동 주요 상업시설이 인접해 있어 쇼핑과 외식, 문화생활을 즐기기 좋습니다.

* 주변 기관: 부산항만공사, 각종 관공서, 금융기관 등이 가까이 있어 업무 및 행정 처리가 용이합니다.

* 주변 환경: 항구 도시 특유의 활기와 함께 도심의 편리함을 동시에 누릴 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 현재 (주)커넥트호텔부산(변 ) 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요하며, 이에 따른 시간 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주차장법 적용 부지: 건축물대장상 주차장법 시행령 별표 1 비고 제3호 규정에 의한 주차장 부지로 기재되어 있어, 향후 건축 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 그러나 현재로서 숙박시설로 문제없이 운영 중인 점을 감안하면 큰 제약은 없을 것으로 보입니다.

* 가축사육제한구역, 방화지구 등: 법규상 일부 제한 사항이 있으나, 현재 건물의 용도 및 운영에 직접적인 문제가 되지는 않습니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 상업 및 업무지구로서의 성격이 강합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 중구의 핵심 상업지구에 위치한 커넥트부산호텔 내 숙박시설(생활숙박시설)로, 최상의 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다.

권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 부담 없이 소유권을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

현재 숙박시설로 정상 운영 중이며, 주변 상권 활성화로 인해 향후 가치 상승 잠재력 또한 높다고 판단됩니다.

소액의 투자로 부산 중심부의 우량 부동산을 취득할 수 있는 좋은 기회입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 중구 중앙동의 중심 상업 지역에 위치, 롯데백화점, 남포동 상권, 부산항 등 주요 시설과 근접.

* 뛰어난 교통: 지하철 중앙역, 남포역 도보 거리, 주요 도로망 인접으로 접근성 최상.

* 권리 관계 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 임차인 대항력 없음.

* 현재 가치: 숙박시설로 정상 운영 중이며, 즉시 수익 창출 가능.

* 시세 차익 기대: 부산 중심부의 지속적인 가치 상승 가능성 및 소액 투자로 인한 높은 수익률 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6천 2백만원입니다.

권리 관계상 인수할 보증금이 없고, 입지 조건 및 향후 미래 가치를 고려할 때, 경쟁이 예상됩니다.

최근 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 현재 상태, 명도 비용 및 제반 경비를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준으로 검토하는 것을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 2천 9백 6십만원 ~ 1억 4천 5백 8십만원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.