나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5652 [1] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 14층1412호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동 소재 롯데백화점 광복점 북측 인근에 위치하는 커넥트부산
호텔 14층 1412호 및 1413호로서, 부근은 각종 상업시설, 업무용건물, 부산항만공사, 주차
장 등으로 형성되어 있는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 지하철역(중앙역, 남포역)이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 내 14층 1412호 및 1413호로서,
-외벽: 몰탈위 페인팅, 화강석 및 외장타일 등 치장
-내벽: 벽지 도배, 인테리어 마감, 일부 타일 붙임.
-바닥: 타일깔기 등
-창호: 시스템 창호

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 시스템 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 숙박시설의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 4m, 남측으로 폭 약 14m, 동측으로 폭 약 35m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 140m, 최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법 제19조제4항 및 동법시행령 별표1 비고 제3호 규정에 의한 주차장 부지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

물건 비고

숙박시설로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경5652 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 14층 1412호

건물 명칭: 커넥트 부산 호텔

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 14층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 164,000,000원

토지 면적: 3.16㎡ (약 0.96평)

토지 지분: 3.164㎡ (약 0.96평)

건물 면적: 20.99㎡ (약 6.35평)

건물 지분: 20.9901㎡ (약 6.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 중구 중앙동에 소재하며, 롯데백화점 광복점 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 각종 상업시설, 업무용 건물, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 활기찬 상가지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 중앙역과 남포역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본 물건은 서측 약 4m, 남측 약 14m, 동측 약 35m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: (주)부산커넥트호텔 (김 )

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-06-10

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 절차에 따라 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2020-09-29 접수된 부산은행 근저당권(138,600,000원)입니다.

등기부상에는 소유권이전 신탁등기 말소, 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등이 설정되어 있었으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 138,600,000원입니다.

3.3. 매각으로 인한 권리 변동

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 본 건 매각으로 인해 위에서 언급된 근저당, 압류, 임의경매 등은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 중앙동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 지구로서, 높은 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

부산항만공사가 인접하여 관련 업종 및 비즈니스 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

롯데백화점 광복점, 각종 금융기관, 쇼핑몰, 오피스 빌딩 등이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

다양한 외식 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 쇼핑: 롯데백화점 광복점, 남포동 상권 등 접근 용이

* 교통: 중앙역, 남포역 (지하철), 다수의 버스 노선

* 업무: 부산항만공사, 인근 오피스 빌딩

* 기타: 다양한 은행, 병원, 관공서 등

5.2. 공공 시설

부산항 국제여객터미널 등 항만 시설과 가깝습니다. (추정)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 물건보다 권리관계가 복잡하거나 특수한 절차가 수반될 수 있습니다.

등기부 상 채권 총액은 138,600,000원이지만, 실제 채무 총액과는 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 (주)부산커넥트호텔(김 )은 대항력이 없으나, 사업자 등록 여부, 실제 점유 상태 등은 별도 확인이 필요합니다.

물건명세서에 "임대관계: 미상임."이라고 기재되어 있어, 현재 물건의 정확한 임대 현황 및 공실 여부에 대한 추가 조사가 필요합니다.

6.3. 건물 및 용도

건물 용도가 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 향후 업종 변경이나 내부 구조 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한 지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 중구 중앙동의 핵심 상업지구에 위치한 커넥트 부산 호텔 내 객실로, 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

롯데백화점, 지하철역 등 주요 편의시설이 인접해 있어 상업시설로서의 가치가 높습니다.

감정가는 1억 6,400만 원이며, 권리 분석상 인수할 권리 없이 말소될 예정입니다.

유동화 물건이라는 점과 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크는 있으나, 철저한 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 투자가치를 판단할 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 중구 중앙동 상업 중심지, 롯데백화점 및 지하철역 인접.

* 탁월한 교통: 대중교통 접근성 최상.

* 수익형 부동산 잠재력: 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (운영 및 시장 상황에 따라).

* 일괄 매각: 토지 및 건물 동시 취득으로 관리 용이.

* 향후 개발 가치: 부산항 재개발 등 주변 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 164,000,000원

본 물건은 인수할 보증금이 없는 점, 그리고 입지적 장점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 최근 거래 사례, 향후 예상 수익률, 현장 조사를 통한 물건 상태 평가 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.