나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5867 [1] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층308호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 롯데백화점 북동측 인근에 위치하는 커넥트
부산호텔 308호 외 25개호, 주위는 항만시설, 관공서, 업무시설 및 각종 근린생활시설
등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 도시철도 1호선 중앙역 및 남포역, 버스 정류소가
소재하여 대중교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내 3층 308호 외 25개호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 인테리어 및 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

숙박시설로 이용 중이며 공부상 기호 4(1002호), 기호 11(304호) 2개호는 생활숙박
시설, 그외 24개호는 일반숙박시설 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비,
주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용(숙박시설) 건물의 부지
등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35미터, 남측으로 약 14미터, 서측으로 약4미터 폭의 도로에 각각
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별
최고높이제한지역(기준높이 140m, 최고높이180m), 중점경관관리구역,
주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각.
숙박시설로 이용중. 목록 4, 11은 생활숙박시설. 나머지 일반숙박시설로 이용중(감정평가서).
본건 물건들 모두 주식회사 위더스오션에서 위탁운영 중(현황조사서).
주식회사 위더스오션이 2026.10.16.자로 유치권신고(474,120,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
2026.10.28.자로 주식회사 위더스오션이 유치권신고 취하서를 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5867 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유

감정가: 4,599,000,000원

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층 308호

건물용도: 숙박시설 (목록 4, 11: 생활숙박시설, 그 외: 일반숙박시설)

1.3. 면적 정보

토지면적: 81.56㎡ (약 24.67평)

토지지분: 81.5581㎡ (약 24.67평)

건물면적: 539.95㎡ (약 163.36평)

건물지분: 539.9537㎡ (약 163.36평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

유동화 물건

일괄매각이며, 숙박시설로 이용 중.

본건 물건 모두 주식회사 위더스오션에서 위탁 운영 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 롯데백화점 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 항만시설, 관공서, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 도시철도 1호선 중앙역 및 남포역, 다수의 버스 정류소가 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내에 위치하며, 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 인테리어 및 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용상태 및 인접 도로

인접토지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용(숙박시설) 건물의 부지로 이용 중입니다.

본건 동측 약 35m, 남측 약 14m, 서측 약 4m 폭의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역(기준높이 140m, 최고높이 180m), 중점경관관리구역, 주차장법에 의한 주차장 부지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2021-08-24 접수, 금액 1,639,000,000원)

말소 예정 권리: 등기부채권 총액 1,653,534,845원 (근저당, 압류, 가압류 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 존재 가능성 개요에 기재되어 있으나, 실제 현황은 추가 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: P

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-06-15

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력도 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 부산 중구 중앙동 일대는 부산항과 인접하여 항만 관련 업무시설이 발달해 있으며, 롯데백화점 등 상업시설 및 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있는 부산의 중심업무지구입니다.

4.2. 숙박시설 경쟁력

도시철도역과 주요 관광지(남포동, 국제시장 등)와의 접근성이 우수하여 관광객 및 비즈니스 방문객을 대상으로 하는 숙박시설로서의 잠재력이 높습니다. 주변의 업무시설 및 항만시설 종사자들의 이용 수요도 기대할 수 있습니다.

4.3. 시장 동향

최근 부산 지역 부동산 시장은 꾸준한 상승세를 보이고 있으며, 특히 역세권 및 중심상업지구에 위치한 숙박시설의 경우 투자 가치가 높게 평가되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 롯데백화점을 비롯한 다양한 쇼핑 시설, 금융기관, 관공서, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 문화 및 관광시설

부산항 국제여객터미널, 국제시장, BIFF 광장 등 주요 관광 명소와 근거리에 위치하여 관광객 유치에 유리한 환경입니다.

5.3. 교육시설

주변에 초, 중, 고등학교 등 교육시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 복잡한 권리관계나 특수성이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 임대 관계가 명확하지 않아 향후 운영 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력은 없음)

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 중구의 중심 상업지역에 위치한 커넥트부산호텔 내 숙박시설로, 뛰어난 교통 접근성과 주변 상업 및 업무시설 밀집이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 특히 도시철도역 및 주요 관광지와의 인접성은 숙박시설로서의 경쟁력을 높여줍니다. 감정가는 45억 9천 9백만원으로 책정되었으며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정으로 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임차인의 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최적의 입지

부산의 핵심 상업 및 교통 중심지에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능성이 높습니다.

8.2. 편리한 교통망

지하철역과 주요 도로망 접근성이 우수하여 투숙객 및 관계자 이동이 편리합니다.

8.3. 숙박업 잠재력

관광객 및 비즈니스 수요가 꾸준한 지역 특성상 숙박시설 운영의 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다.

8.4. 권리 관계 명확

말소되는 권리가 많아 낙찰 후 권리상의 복잡함이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,599,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다.

시장 상황, 본 물건의 구체적인 운영 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

투자 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (구체적인 입찰가는 시장 조사 및 추가적인 현장 확인 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.