나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5867 [1] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층308호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 롯데백화점 북동측 인근에 위치하는 커넥트
부산호텔 308호 외 25개호, 주위는 항만시설, 관공서, 업무시설 및 각종 근린생활시설
등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 도시철도 1호선 중앙역 및 남포역, 버스 정류소가
소재하여 대중교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내 3층 308호 외 25개호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 인테리어 및 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

숙박시설로 이용 중이며 공부상 기호 4(1002호), 기호 11(304호) 2개호는 생활숙박
시설, 그외 24개호는 일반숙박시설 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비,
주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용(숙박시설) 건물의 부지
등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 35미터, 남측으로 약 14미터, 서측으로 약4미터 폭의 도로에 각각
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별
최고높이제한지역(기준높이 140m, 최고높이180m), 중점경관관리구역,
주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각.
숙박시설로 이용중. 목록 4, 11은 생활숙박시설. 나머지 일반숙박시설로 이용중(감정평가서).
본건 물건들 모두 주식회사 위더스오션에서 위탁운영 중(현황조사서).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5867 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유

감정가: 4,599,000,000원

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층 308호

건물용도: 숙박시설 (목록 4, 11: 생활숙박시설, 그 외: 일반숙박시설)

1.3. 면적 정보

토지면적: 81.56㎡ (약 24.67평)

토지지분: 81.5581㎡ (약 24.67평)

건물면적: 539.95㎡ (약 163.36평)

건물지분: 539.9537㎡ (약 163.36평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

유동화 물건

일괄매각이며, 숙박시설로 이용 중.

본건 물건 모두 주식회사 위더스오션에서 위탁 운영 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 롯데백화점 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 항만시설, 관공서, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 도시철도 1호선 중앙역 및 남포역, 다수의 버스 정류소가 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내에 위치하며, 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 인테리어 및 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용상태 및 인접 도로

인접토지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용(숙박시설) 건물의 부지로 이용 중입니다.

본건 동측 약 35m, 남측 약 14m, 서측 약 4m 폭의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역(기준높이 140m, 최고높이 180m), 중점경관관리구역, 주차장법에 의한 주차장 부지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2021-08-24 접수, 금액 1,639,000,000원)

말소 예정 권리: 등기부채권 총액 1,653,534,845원 (근저당, 압류, 가압류 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 존재 가능성 개요에 기재되어 있으나, 실제 현황은 추가 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: P

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-06-15

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력도 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 부산 중구 중앙동 일대는 부산항과 인접하여 항만 관련 업무시설이 발달해 있으며, 롯데백화점 등 상업시설 및 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있는 부산의 중심업무지구입니다.

4.2. 숙박시설 경쟁력

도시철도역과 주요 관광지(남포동, 국제시장 등)와의 접근성이 우수하여 관광객 및 비즈니스 방문객을 대상으로 하는 숙박시설로서의 잠재력이 높습니다. 주변의 업무시설 및 항만시설 종사자들의 이용 수요도 기대할 수 있습니다.

4.3. 시장 동향

최근 부산 지역 부동산 시장은 꾸준한 상승세를 보이고 있으며, 특히 역세권 및 중심상업지구에 위치한 숙박시설의 경우 투자 가치가 높게 평가되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 롯데백화점을 비롯한 다양한 쇼핑 시설, 금융기관, 관공서, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 문화 및 관광시설

부산항 국제여객터미널, 국제시장, BIFF 광장 등 주요 관광 명소와 근거리에 위치하여 관광객 유치에 유리한 환경입니다.

5.3. 교육시설

주변에 초, 중, 고등학교 등 교육시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 복잡한 권리관계나 특수성이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 임대 관계가 명확하지 않아 향후 운영 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력은 없음)

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 중구의 중심 상업지역에 위치한 커넥트부산호텔 내 숙박시설로, 뛰어난 교통 접근성과 주변 상업 및 업무시설 밀집이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 특히 도시철도역 및 주요 관광지와의 인접성은 숙박시설로서의 경쟁력을 높여줍니다. 감정가는 45억 9천 9백만원으로 책정되었으며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정으로 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임차인의 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최적의 입지

부산의 핵심 상업 및 교통 중심지에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능성이 높습니다.

8.2. 편리한 교통망

지하철역과 주요 도로망 접근성이 우수하여 투숙객 및 관계자 이동이 편리합니다.

8.3. 숙박업 잠재력

관광객 및 비즈니스 수요가 꾸준한 지역 특성상 숙박시설 운영의 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다.

8.4. 권리 관계 명확

말소되는 권리가 많아 낙찰 후 권리상의 복잡함이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,599,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다.

시장 상황, 본 물건의 구체적인 운영 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

투자 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (구체적인 입찰가는 시장 조사 및 추가적인 현장 확인 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.