나이스옥션 법원경매 부산 2024타경52801 [1] 부산광역시 영도구 동삼동 1180 부산오션시티푸르지오 103동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린감정 · 평가일 2024.05.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 동삼2동행정복지센터 북측 인근에 위치하는 부산오션
시티푸르지오 103동 9층 903호 단위세대로서, 동 단지는 4개동 846세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공공기관, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 46층 건물 내 9층 903호(전유면적 84.9133㎡)로서,
(사용승인일: 2022년 4월)
외 벽: 모르타르 위 페인팅, 화강석 붙임 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경52801 (1)

* 소재지: 부산광역시 영도구 동삼동 1180 부산오션시티푸르지오 103동 9층 903호

* 용도: 아파트

* 사용승인일: 2022년 4월

1.2. 면적

* 건물 전용면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

* 토지 지분 면적: 24.27㎡ (약 7.34평)

* 아파트 분양면적: 제공된 정보에는 특정 호실의 분양면적 정보가 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각조건

* 감정가: 462,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 동삼2동행정복지센터 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공공기관, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 단지는 4개동 846세대로 구성되어 있으며, 최고 49층 높이로 영도구 내 최고층 건물입니다.

2.2. 교통 여건

* 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 남항대교, 부산항대교를 거쳐 서부산과 동부산으로의 이동이 용이하며, 부산대교 및 영도대교를 건너면 부산지하철 1호선 남포역 및 부산역 접근성도 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류, 중로2류, 중로3류에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 건물의 등기부상 말소기준권리인 근저당권(동삼동새마을금고, 2022년 7월 11일 접수, 408,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 현재 진행 중인 임의경매(채권자: 동삼동, 2024년 3월 6일 접수, 344,848,190원) 역시 말소 대상입니다.

* 기타 가압류 채권자(중소기업은행, 부산신용보증재단, 신용보증기금)의 권리 또한 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 495,563,670원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임대관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계가 명확히 확인되지 않으므로, 현장 조사 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 대지권의 목적인 토지에 금지사항 별도등기가 있는 경우, 해당 등기는 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 공공시설

* 단지 주변으로는 근린생활시설 및 동삼2동행정복지센터 등 공공기관이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 한국해양과학기술원, 해양수산개발원, 국립해양조사원 등 13개 기관이 위치한 동삼혁신도시의 배후단지로, 관련 종사자 및 한국해양대학교 학생, 교직원을 주요 수요층으로 하고 있습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 혐오시설 정보

* 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에서 해당 소재지 주변에 특별히 언급되는 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 부산오션시티푸르지오

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 846세대

* 사용승인일: 2022년 4월

* 최고 층수: 49층

5.2. 건물 내부 설비

* 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주차 시설

* 총 주차대수는 1137대로, 지하 기계식/자동 주차 공간이 마련되어 있어 주차 환경이 비교적 양호합니다. (세대당 약 1.09대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 사항

* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 특수 권리 분석

* 본 건은 대지권의 목적인 토지에 금지사항 별도등기가 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 등기의 구체적인 내용과 인수 시 발생할 수 있는 법적, 경제적 영향을 반드시 면밀히 조사해야 합니다.

* 일부 언론 보도에 따르면, 신축 당시 부실 시공 논란이 있었던 것으로 나타났습니다. 이는 향후 하자 보수 관련 문제로 이어질 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 영도구 동삼동에 위치한 부산오션시티푸르지오 아파트 경매 물건으로, 2022년 신축되어 비교적 최신식 건물입니다. 주변 입지 및 교통 여건은 무난하며, 동삼혁신도시와 인접하여 배후 수요가 풍부합니다. 또한 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 등기부상 '대지권 토지에 금지사항 별도등기 인수 가능성'이라는 중대한 리스크가 존재하며, 신축 시 부실 시공 논란이 있었던 점도 고려해야 합니다. 따라서 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 지어진 신축 아파트 단지라는 점.

* 동삼혁신도시의 배후 주거지로서 안정적인 수요 기반.

* 편리한 교통 및 생활 환경.

* 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회. (단, 리스크 요인 확인 후)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례:

- 2026년 7월 1일, 19층, 39,950만원

- 2026년 6월 20일, 46층, 41,500만원

- 2026년 5월 1일, 24층, 41,500만원

* 본 건 감정가는 462,000,000원이나, 최근 실거래가는 39,950만원에서 41,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본 건은 9층으로, 중간층에 해당합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

* 현재 시세와 감정가, 그리고 본 건의 층수를 고려할 때, 400,000,000원에서 430,000,000원 사이의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

* 단, 등기부상 '대지권 토지 금지사항 별도등기 인수' 가능성이라는 중대한 리스크와 신축 당시 하자 발생 가능성이 제기되었던 점을 고려할 때, 해당 리스크의 실질적 영향 분석 결과에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

* 이에 따라, 해당 리스크 해소 방안 또는 영향 범위에 대한 법률 전문가의 상담 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.