나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21697 [11] 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리
약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워
1층 101호 외 14개호로서, 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택,
오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이, 도보로
약 9~10분 소요거리에는 도시철도1,2호선(서면역)이 소재하고 있어 대중교통사정은
편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 14개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등
- 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

본건 15개호 전부 근린생활시설용도이며, 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을
제외한 호수는 공실상태 또는 인테리어 공사 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(17인승 2대), 수변전
설비, 발전설비, 기계식주차타워설비(자주식2대, 기계식56대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며,
상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) : 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역

기호2(522-14) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권신고(공사대금 4,840,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21697 (11)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 6층 601호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물

건물용도: 제1종근린생활시설 (본건 601호 포함)

토지면적: 38.29㎡ (약 11.58평)

건물면적: 310.29㎡ (약 93.80평)

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 2,152,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 지점에 위치하고 있습니다. 인근은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성된 노선상가지대로입니다.

교통 상황: 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에 시내버스정류장이 있습니다. 도보 약 9~10분 거리에 도시철도 1, 2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상황: 본건은 동측 약 25m, 남측 약 10m, 서측 약 3m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 동래농업협동조합의 근저당권(을1-2, 60억 원)입니다.

등기부상 권리 현황:

* 소유권보존: 주식회사씨에스건설 (2023-08-31)

* 근저당권:

* 금정농업협동조합 (36억 원, 말소)

* 해운대농업협동조합 (36억 원, 말소)

* 양산농업협동조합 (60억 원, 말소)

* 진영농업협동조합 (60억 원, 인수) - *주의: 본 건물이 경매로 매각될 경우, 해당 근저당권이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 약 60억 원에 달하는 큰 금액이므로, 해당 권리의 정확한 성격 및 인수 여부에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다. *

* 동래농업협동조합 (60억 원, 말소)

* 농협은행주식회사 (24억 원, 말소)

* 근저당권공동담보: 선보유니텍주식회사 (24억 원, 말소)

* 가압류: 한지윤 (1억 1,500만 원, 말소)

* 강제경매: 한지윤 (약 1억 1,965만 원, 말소) - 본건

* 압류: 부산진세무서장 (말소)

* 압류: 부산진구 (말소)

* 임의경매: 동래농업협동조합 (2026타경10629, 말소)

등기부채권 총액: 30,115,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 부산의 주요 상업 및 교통 중심지인 서면과 인접하여 유동인구 및 배후수요가 매우 풍부합니다. 인근에는 롯데백화점 등 대형 상업시설과 더불어 다양한 상업용 부동산, 업무시설, 주거시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

건물 용도: 본 건물인 DR-TOWER는 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 현재 1층 일부(음식점)와 14~15층(병원)을 제외한 다수의 호실이 공실 상태이거나 인테리어 공사가 진행 중입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: '롯데백화점 부산본점'이 인근에 위치하며, 서면역을 중심으로 다양한 금융, 쇼핑, 문화, 외식 등 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

주차 시설: 건물 내에 기계식 주차타워(자주식 2대, 기계식 56대) 및 자주식 주차 공간이 마련되어 있어 차량 이용자들의 편의를 도울 수 있습니다.

건물 내 설비: 건물에는 급배수 및 위생 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기(17인승 2대), 수변전 설비, 발전 설비, 기계식 주차타워 설비 등이 설치되어 있습니다.

임대 관계: 본건에 대한 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 따라서 현재 누가 어떤 조건으로 점유하고 있는지, 혹은 완전히 공실인지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 신고: 주식회사 윤성산업개발이 2026년 7월 3일자로 공사대금 4,840,000,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 현재 불분명한 상태입니다. 이는 향후 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 채무가 될 수 있습니다.

중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보로 진행되고 있어 권리관계가 다소 복잡할 수 있으며, 추가적인 법적 절차나 복잡성이 수반될 가능성이 있습니다.

진영농업협동조합 근저당권 인수 가능성: 등기부상 진영농업협동조합의 근저당권이 '인수'로 표기되어 있습니다. 이는 경매 절차 진행 시 해당 근저당권이 소멸되지 않고 낙찰자에게 승계될 수 있음을 의미하며, 약 60억 원에 달하는 채무를 부담하게 될 수 있는 중대한 리스크입니다. 해당 권리의 정확한 성격 및 처리 방안에 대한 철저한 법률 검토가 반드시 필요합니다.

높은 공실률: 현재 건물 내 다수의 호실이 공실 상태이거나 공사 중으로, 건물의 실제 활용도 및 임대 수익 창출에 어려움이 예상됩니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 파악되지 않아, 현재 점유 현황 및 실제 임대 수익성에 대한 정확한 진단이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업 및 교통의 요지인 서면 인근에 위치하여 탁월한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 건물이 비교적 최근에 신축(2022년 건축 허가)되었고 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

하지만, 높은 감정가, 불확실한 유치권 신고, 복잡한 권리관계, 그리고 무엇보다도 진영농업협동조합 근저당권의 인수 가능성은 본 물건의 투자를 망설이게 하는 주요 리스크 요인입니다. 현재 건물의 공실률이 높다는 점 또한 즉각적인 수익 창출에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 유치권의 성립 여부, 진영농업협동조합 근저당권의 인수 조건 및 최종 부담 금액, 그리고 향후 공실 해소 및 안정적인 임대 수익 확보 전략에 대한 매우 심층적인 추가 조사와 법률 자문이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권인 서면역 역세권에 위치하여 뛰어난 접근성과 풍부한 유동인구 확보가 가능합니다.

* 주변의 발달된 상업 시설은 향후 건물 가치 상승 및 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 비교적 최신 연식의 건물로, 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며 이는 유지보수 비용 절감에 기여할 수 있습니다.

* 본 건물 내 다수의 호실을 보유하고 있어, 향후 업종별 분할 매각, 임대 사업, 복합 상업 시설 운영 등 다양한 투자 전략을 구사할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

성공적인 입찰을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필수적입니다.

* 유치권의 최종 성립 여부 및 확정 채무 금액 파악.

* 진영농업협동조합 근저당권의 인수 시 정확한 인수 조건, 절차 및 낙찰자 부담 금액 확정.

* 현재 건물 내 공실 현황 및 주변 상권의 실제 임대 시세 조사.

* 향후 서면 일대 부동산 시장 전망 및 잠재적 임대 수익률 분석.

* 본 물건의 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 투자 관점 적용.

따라서, 상기 리스크 요인들을 철저히 검토하고, 반드시 현장 조사를 실시하며, 부동산 및 법률 전문가와 상담하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.