나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21697 [15] 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리
약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워
1층 101호 외 14개호로서, 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택,
오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이, 도보로
약 9~10분 소요거리에는 도시철도1,2호선(서면역)이 소재하고 있어 대중교통사정은
편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 14개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등
- 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

본건 15개호 전부 근린생활시설용도이며, 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을
제외한 호수는 공실상태 또는 인테리어 공사 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(17인승 2대), 수변전
설비, 발전설비, 기계식주차타워설비(자주식2대, 기계식56대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며,
상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) : 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역

기호2(522-14) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권신고(공사대금 4,840,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경21697 (15)

2.2. 소재지

부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 (본건은 건물 내 15개 호실 및 토지 일괄매각 대상임)

2.3. 용도

근린상가 (제1종근린생활시설)

2.4. 감정가

2,861,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 38.29㎡ (약 11.58평)

건물면적: 310.29㎡ (약 93.86평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

한OO

2.9. 총채권액 (등기부채권 총액)

30,115,000,000원

3.

입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, '롯데백화점 부산본점'에서 남동측으로 약 420m, 서면교차로에서 남서측으로 약 660m 떨어진 곳에 자리하고 있습니다. 주변으로는 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔 및 숙박시설 등이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 도보 거리에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 도보 약 9~10분 거리에는 도시철도 1, 2호선(서면역)이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

4.

권리분석

4.1. 말소기준권리

2023년 8월 31일 접수된 근저당권 (을1-말소기준권리)으로 추정됩니다.

4.2. 등기부상 채권 총액

약 301억 1천 5백만원입니다.

4.3. 주요 권리 내역

* 소유권 보존: 주식회사 씨에스건설 (2023.08.31)

* 근저당권: 금정농협, 동래농협, 해운대농협, 양산농협, 농협은행 등 다수.

* 공동담보: 선보유니텍주식회사 (2023.10.31)

* 압류/가압류: 한지윤 (가압류 → 강제경매), 부산진세무서장, 부산진구 등.

4.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리 이하 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부요약 상 진영농업협동조합의 근저당권 60억원(접수일 2023.08.31)이 '인수'로 표기되어 있어, 인수 시 추가적인 채무 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다. 또한, 매각물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

4.5. 유치권 신고

주식회사 윤성산업개발이 2026년 7월 3일자로 공사대금 48억 4천만원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있는 매우 중요한 리스크 요인입니다.

5.

상권분석

5.1. 건물 현황

본건은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 15층 건물인 디알-타워 내 15개 호실(근린생활시설)로 구성되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

기준시점 현재 1층(음식점) 및 14~15층(병원)을 제외한 나머지 호실은 공실 상태이거나 인테리어 공사 중에 있습니다.

5.3. 주변 상권

부산의 핵심 상권 중 하나인 서면 인근에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다. 다양한 상업, 업무, 주거시설이 혼재되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

6.

생활정보

6.1. 교통

서면역(지하철 1, 2호선)이 도보 약 9~10분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

6.2. 편의시설

인근 롯데백화점 등 대형 상업시설을 이용하기 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

7.

잠재적 리스크

7.1. 유치권 부담

48억 4천만원에 달하는 유치권 신고액은 본건의 가장 큰 리스크입니다. 유치권 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7.2. 인수 가능 채무

등기부상 진영농업협동조합의 근저당권 60억원이 '인수'로 기재되어 있어, 실제 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

7.3. 공실 및 공사 중인 호실

다수의 호실이 현재 공실이거나 공사 중이므로, 임대 완료까지의 공실 리스크와 인테리어 공사 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7.4. 높은 채무 총액

약 301억원을 초과하는 방대한 채무는 경매 진행 및 향후 건물 관리에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.5. 중복/공동담보

다른 경매 사건(2026타경10629 등)과 중복되거나 공동담보로 진행될 가능성이 있어, 경매 절차의 복잡성이 예상됩니다.

8.

종합 의견

본 물건은 부산 서면의 핵심 입지에 위치한 디알-타워 내 다수 호실로, 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 상권 활성화 지역에 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있다고 판단됩니다. 그러나 48.4억원의 유치권 신고와 60억원의 인수 가능 근저당권이라는 매우 높은 잠재적 부담이 존재합니다. 이들 권리의 성립 여부 및 인수 조건을 명확히 파악하는 것이 최우선 과제이며, 이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

9.

투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 중심 상권인 서면 인근에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 우수한 접근성: 서면역 및 주요 도로망 접근이 용이하여 임대 및 활용에 유리합니다.

* 상업지역: 향후 개발 및 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다.

* 일괄 매각: 건물 내 다수의 근린생활시설 호실을 일괄 매입하여 효율적인 관리가 가능합니다.

10.

예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 것으로 추정되는 '인수 보증금'(본건의 경우 임차인 보증금 합계 0원)을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 감정가는 28.61억원이나, 48.4억원 규모의 유치권 신고와 60억원 규모의 인수 가능 근저당권이 존재하므로, 실질적인 취득 비용은 감정가를 훨씬 상회할 수 있습니다. 따라서, 유치권 및 인수 근저당권의 성립 여부와 법적 효력을 면밀히 검토한 후, 실질적인 인수 부담을 제외한 합리적인 가치를 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다. 전문가와 상담하여 위험 요인을 철저히 분석하고, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.