나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21697 [10] 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리
약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워
1층 101호 외 14개호로서, 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택,
오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이, 도보로
약 9~10분 소요거리에는 도시철도1,2호선(서면역)이 소재하고 있어 대중교통사정은
편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 14개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등
- 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

본건 15개호 전부 근린생활시설용도이며, 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을
제외한 호수는 공실상태 또는 인테리어 공사 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(17인승 2대), 수변전
설비, 발전설비, 기계식주차타워설비(자주식2대, 기계식56대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며,
상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) : 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역

기호2(522-14) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권신고(공사대금 4,840,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경21697 (10)

용도: 근린상가

감정가: 2,152,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 토지 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 522-12

토지면적: 38.29㎡ (약 11.58평)

토지지분: 38.2855㎡ (약 11.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 7층701호

건물면적: 310.29㎡ (약 93.86평)

건물지분: 310.29㎡ (약 93.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 지점에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔 및 숙박시설 등이 밀집한 노선상가지대로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 도보 약 9~10분 거리에 도시철도 1, 2호선(서면역)이 소재하여 대중교통 사정은 편리합니다.

2.3. 인접 도로 및 토지 이용

본건 동측으로는 약 25m, 남측으로는 약 10m, 서측으로는 약 3m 폭의 포장도로에 각각 접해 있습니다. 토지는 2필지가 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서, 인근 지세는 대체로 등고·평탄하며 상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

기호1(522-12) 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 150m), 중점경관관리구역에 해당합니다.

기호2(522-14) 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 150m), 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

2.5. 건축물 정보

건축물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 15층 건물로, 외벽은 시멘트몰탈 위 강화유리 및 인조석으로 마감되었으며, 내벽은 시멘트몰탈 위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등, 창호는 강화유리창호 구조입니다. 건물 내 15개 호실 모두 근린생활시설 용도로 이용되고 있습니다. 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을 제외한 대부분의 호실은 공실 상태이거나 인테리어 공사 중입니다. 설비로는 급·배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기(17인승 2대), 수변전, 발전, 기계식 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 설정 현황

본건에는 다수의 근저당, 근저당공동담보, 가압류, 압류, 강제경매 등이 설정되어 있습니다.

등기부채권 총액은 30,115,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 양산농업협동조합의 근저당권(을1, 4순위, 금6,000,000,000원)입니다.

3.3. 인수주의 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 권리내역은 구체적으로 명시되지 않았습니다. 제시된 정보상으로는 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 특이사항 (유치권)

주식회사 윤성산업개발이 2026년 7월 3일자로 공사대금 4,840,000,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본 건의 중요한 잠재적 리스크 요인입니다.

3.5. 임차인 현황

제시된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 부산의 주요 상업 중심지인 서면 인근에 위치하며, 배후 수요가 풍부한 노선상가지대로서 유동 인구가 많습니다.

4.2. 주변 상업시설

롯데백화점 부산본점, 각종 금융기관, 쇼핑몰, 식당가, 오피스텔, 숙박시설 등 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

4.3. 건물 이용 상태

건물 내 15개 호실 모두 근린생활시설 용도로 사용되고 있으나, 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을 제외한 다수의 호실이 공실 상태이거나 인테리어 공사 중에 있어 공실률이 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 부산본점을 비롯하여 대형마트, 다수의 쇼핑몰, 금융기관, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 의료 및 교육시설

건물 내 14~15층에 병원이 위치하고 있으며, 주변에 병원 및 의원급 의료시설이 다수 소재합니다. 또한, 토지 이용계획상 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 주변에 교육시설이 존재할 가능성이 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설이나 유해시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 밀집 지역의 특성상 인근 시설 및 이용객에 따라 소음, 교통 혼잡 등 간접적인 불편함이 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

주식회사 윤성산업개발이 신고한 48.4억 원의 유치권은 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 부담해야 할 금액이 크게 달라질 수 있으므로, 이에 대한 법적 검토 및 사실 관계 확인이 필수적입니다.

6.2. 공실 및 수익성

본건 건물 내 다수의 호실이 공실 상태이거나 공사 중으로, 현재 공실률이 높을 것으로 판단됩니다. 신규 임차인 확보 및 공실 해소에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 이는 곧바로 임대 수익성 악화로 이어질 수 있습니다.

6.3. 복잡한 권리관계

다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 복잡하게 설정되어 있으며, 총 채권액이 매우 높아 경매 과정에서의 변수 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면에 위치하여 입지적 장점은 명확하나, 48.4억 원에 달하는 불분명한 성립 여부의 유치권 신고와 높은 공실률이라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 유치권 문제 해결 없이는 투자가치가 매우 낮을 수 있으며, 낙찰 후에도 상당한 추가 비용 발생 및 공실 관리에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산 최대 번화가인 서면역 인근으로 풍부한 유동 인구 및 배후 수요 확보.

* 상권 활성화 잠재력: 지역 개발 및 상권 활성화 시 투자가치 상승 가능성.

* 소유권 확보 용이성 (권리 분석 상): 말소기준권리보다 선순위 권리 중 '인수' 항목이 명확히 없는 경우, 권리 분석상 깨끗한 소유권 확보 가능성 (단, 유치권 등은 별도 고려).

9. 예상 입찰가

감정가: 2,152,000,000원

본 건은 48.4억 원에 달하는 불확실한 유치권이 존재하므로, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 유치권이 성립될 경우, 낙찰가는 감정가를 훨씬 상회할 가능성이 있습니다. 따라서, 유치권의 성립 여부를 명확히 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시점에서는 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 잠재적 리스크를 고려한 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 예상 입찰가 범위는 약 1,291,200,000원 ~ 1,506,400,000원 수준으로 제안합니다. 다만, 이는 현장 조사 및 유치권 관련 추가 정보 확보 후 반드시 재검토되어야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려 대상이 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.