나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21697 [14] 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리
약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워
1층 101호 외 14개호로서, 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택,
오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이, 도보로
약 9~10분 소요거리에는 도시철도1,2호선(서면역)이 소재하고 있어 대중교통사정은
편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 14개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등
- 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

본건 15개호 전부 근린생활시설용도이며, 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을
제외한 호수는 공실상태 또는 인테리어 공사 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(17인승 2대), 수변전
설비, 발전설비, 기계식주차타워설비(자주식2대, 기계식56대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며,
상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) : 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역

기호2(522-14) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권신고(공사대금 4,840,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산지방법원 2025타경21697 부동산 강제경매 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경21697 (14)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 (건물 전체 15개 호수)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 2,471,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.29㎡ (약 11.58평)

토지지분: 38.2855㎡ (약 11.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 310.29㎡ (약 93.86평)

건물지분: 310.29㎡ (약 93.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 건물 총 호수: 16개호 (본건 감정평가 대상: 15개호)

1.3. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, '롯데백화점 부산본점' 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 지점에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔 및 숙박시설 등이 혼재된 노선상가지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한 도보로 약 9~10분 거리에 도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 115m, 최고높이 150m) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

기호2(522-14) 토지는 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 115m, 최고높이 150m), 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 건물은 동측 약 25m, 남측 약 10m, 서측 약 3m 폭의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되었으며, 채권자는 한OO입니다.

건물 등기부상 소유권보존등기는 주식회사씨에스건설 명의로 2023년 8월 31일 접수되었습니다.

말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 동래농업협동조합의 근저당권입니다.

전체 등기부채권 총액은 30,115,000,000원입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 말소되는 권리 (매각으로 소멸):

- 다수의 근저당권 (금정농협, 해운대농협, 양산농협, 동래농협, 농협은행, 선보유니텍 등)

- 가압류 (한지윤, 부산진세무서장, 부산진구)

- 강제경매 (한지윤)

- 임의경매 (동래농업협동조합)

* 인수되는 권리:

- 근저당권 (진영농업협동조합, 2023-08-31 접수, 6,000,000,000원)

본 건 경매로 인해 상기 진영농업협동조합의 근저당권 60억 원은 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 유치권 신고

주식회사 윤성산업개발이 2026년 7월 3일자로 공사대금 4,840,000,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 추가적인 법적 분쟁의 소지가 될 수 있는 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 현황

본 건 디알-타워는 15개 호수 모두 제1종근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

기준시점 현재 1층(음식점) 및 14~15층(병원)을 제외한 나머지 호수는 공실 상태이거나 인테리어 공사 중에 있어, 현재 임대 수익이 발생하지 않는 상황으로 보입니다.

4.2. 주변 상권

서면 지역이라는 부산의 핵심 상권에 위치하며, 롯데백화점, 서면교차로 등 주요 거점과 인접하여 유동인구가 풍부한 지역입니다. 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 밀집해 있어 잠재적 고객 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화 시설

인근 롯데백화점 부산본점 등 대형 상업 시설 이용이 편리하며, 서면 지역의 다양한 상업 및 문화 시설을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 환경

기호2 토지는 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주변 교육 환경은 보호받고 있습니다.

5.3. 건물 설비

건물 내 급·배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기(17인승 2대), 수변전, 발전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한 기계식 주차타워 설비(자주식 2대, 기계식 56대)가 설치되어 있어 주차 편의성을 높이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 60억 원의 근저당권: 낙찰자는 진영농업협동조합의 60억 원 근저당권을 추가로 부담해야 합니다. 이는 감정가 대비 매우 높은 금액입니다.

* 미확인 유치권: 48.4억 원의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 인수 시 추가적인 비용 발생 또는 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

* 다수의 공실: 현재 1층과 14~15층을 제외한 다수의 호수가 공실 또는 공사 중으로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다.

* 미상 임대 관계: 임대관계가 미상으로 조사되어, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 관련 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면에 위치하여 입지 조건은 우수하나, 매우 높은 채무 부담과 불확실한 권리 관계가 존재하는 물건입니다. 특히, 감정가(24.71억 원)를 훨씬 초과하는 60억 원의 근저당권이 인수되며, 48.4억 원의 유치권 신고가 있어 낙찰자는 막대한 금액의 채무를 승계하게 됩니다. 또한, 건물의 상당 부분이 공실 상태인 점도 고려해야 할 요소입니다. 낙찰받기 위해서는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산 서면 핵심 상권에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통: 지하철역 및 주요 도로망 접근성이 뛰어나 유동인구 흡수에 유리합니다.

* 건물 자체의 현대적 설비: 승강기, 주차타워 등 현대적인 건물 설비를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 근저당권 60억 원과 불확실한 유치권 48.4억 원이 존재하는 상황으로, 낙찰자의 총 실질 취득 비용은 입찰가 외에 인수되는 채무를 포함하여 산정해야 합니다. 현재 감정가 24.71억 원 대비 인수되는 채무가 매우 높아, 통상적인 경매 투자 분석 방식으로는 명확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

상기 명시된 인수되는 채무 60억 원은 '인수 보증금'과는 성격이 다른 금융기관 채무이므로, 일반적인 '인수 보증금 제외' 산정 규칙을 직접 적용하기는 어렵습니다. 본 건의 경우, 인수되는 총 채무(60억 원 + 유치권 48.4억 원)가 감정가를 훨씬 상회하므로, 낙찰을 위해서는 해당 채무 관계에 대한 면밀한 재협상 가능성이나 법적 처리 방안 검토가 반드시 필요합니다.

이러한 복합적인 위험 요소를 감안할 때, 본 건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 낙찰자의 위험 감수 수준, 추가적인 조사 결과, 그리고 인수되는 채무에 대한 재협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 사안입니다. 현재로서는 적극적인 투자를 권하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.